华润万象通过港交所聆讯:华润置地100%持股 高毛利业务依赖华润系

　　据港交所11月8日披露，华润万象生活有限公司通过港交所聆建银国际、中金公司、花旗以及高盛担任其联席保荐人。

　　华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。根据弗若斯特沙利文报告，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理公司服务收入计算，华润万象生活排名第五。

　　截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中按项目数目计，76%的在管住宅物业和80%的在管及运营商业物业位于一二线城市。

　　招股书显示，2017年-2019年及2020年上半年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元、31.34亿元。同期，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元；公司期内净利分别为3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元及3.39亿元。

　　按毛利率来看，2017年-2019年及2020年上半年，华润万象生活的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%，逐年上升。毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。按分部来看，2020年上半年，购物中心的毛利率最高，其次为写字楼，最低为住宅物业管理服务，三者毛利率分别为36%、35.3%及14%。然而，据招股书显示，营业纪录期间，公司提供物业管理服务的购物中心全部由华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）开发或拥有。此外，2020年上半年，写字楼中来自独立第三开发商的毛利率为12.4%，远低于华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）的35.9%。

　　同时，值得注意的是，营业纪录期间，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为公司两大客户，所贡献收入合共分别占2017年、2018年及2019年与2020年上半年总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。按采购额计，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）亦属于公司的前五大供货商。

　　此外，华润万象生活的资产回报率和股本回报率均在不断下滑。具体来看，2017年至2019年度，华润万象的资产回报比率分别为15.1%、8.8%及5.7%，同期股本回报比率分别为121.2%、86.2%及的43.0%。对此，公司在招股书中解释称，主要是由于总资产的增长及2017年公司的股本基数较低，而2018 年和2019年股本基数因累计留存收益而增加所致。

　　根据招股书，华润置地为公司100%持股公司，华润集团持有公司59.55%。