特约大V龚成：如何看待收息股—阳光房托？

　　凤凰网港股|阳光房地产投资信托基金

　　SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

　　股票代号00435

　　股息率：5.8%

　　每股股息：$0.27

　　业务类别：地产业

　　集团主席：欧肇基

　　主要股东：李兆基（21.7%）

　　5年业绩

　　年度：2016／2017／2018／2019／2020

　　收益（亿）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55

　　可分派收入（亿）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67

　　资产净值（亿）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89

　　每单位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27

　　（截至30/6为一个财政年度）

　　--企业简介--

　　阳光房地产基金（阳光房产）是2006年成立的房地产信托基金（REIT），并在同年于联交所上市，发行机构为恒基地产。阳光房产每年都将最少90% 可分派盈利用于派息，因此是一个不错的收息工具。

　　持有房托就如同持有物业收租一样，而内里包含着一个多元化的物业组合。

　　阳光房产投资于香港的写字楼及零售物业，写字楼分布于中环、湾仔、上环、尖沙咀等地，而零售物业则位于上水、将军澳、元朗等。写字楼与零售物业所占的比例，以估值计大约各半。

　　【图1】--阳光房产各类型物业组成

　　--物业长期增值--

　　香港地少人多，所以土地必然是有价值的资产，长期持有物业已经有不错的回报，而包装成房托的物业组合，往往都有一定的投资价值。

　　但要注意的是，不少房托在上市时都会定较高的价位，令投资价值减低。不过，只要不在上市时的首两年投资，房托的股价渐渐就会返回真实价值，价格会较为合理。

　　阳光房产的物业组合包括写字楼及零售，写字楼有甲级及乙级，甲级有湾仔的阳光中心，而乙级则包括北角、上环、尖沙咀、旺角等地的写字楼。

　　零售物业方面，包括市区如北角、红磡、尖沙咀，以及新市镇如上水、将军澳、元朗等地的商场。综合来说，物业的质素虽然不是最优质，但都算是中等的优质程度。

　　虽然阳光房产的物业组合并非最优质，但回报都不差。自2006年上市，阳光房产有物业收入净额的复合增长，每年为8%，而资产净值的复合增长，每年则为9%，两个数字均处于高水平。

　　这反映香港的商业区不断扩展，而由于市场供不应求，乙级写字楼租金亦有相当增长，而拥有甲级及乙级写字楼的阳光房产，回报自然不俗。

　　--阳光中心--

　　整个房托由多个物业组成，阳光中心占比最大，贡献了收入约4分1，物业为一个甲级写字楼，位处湾仔，地点绝对不错，多年来的租用率都处极高水平。

　　【图2】--阳光中心财务数据

　　从上图可见，租金每年都有理想的上升，除了反映大环境带动外，亦反映物业质素不差。同时，就算不断加租也没有影响出租率，反映市场能承受租金水平。加上约有30%的收入贡献，来自政府及相关机构，能提供稳定的租金收入，都是这物业加分的地方。

　　--阳光房产质素提升--

　　阳光房产多项数据都能持续增长，无论是租金收入及可分派的股息，都有不错的增长，而资产净额同样有理想的升幅。

　　成本对收入比率则能保持下降，2011年的比率为23.5%，近年已降至21.0%。资产负债比率方面，多年来持续下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，财务情况健康，可见阳光房产质素不差，并且在提升中。

　　【图3】--阳光房产估值及物业收入

　　阳光房产的租用率甚高，多年都保持在98%，处于甚高的水平。可见在市场需求，以及物业地点不差、管理不错的因素下，租金回报理想。

　　不过投资者要明白，房托的增长主要源于内部，而向外扩展的能力则有限，这令升值的潜力不会太大，因为难以创造出再投资的效果。

　　由于阳光房产将逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的资金很少，所以发展有限，这亦是房托的特点。虽然阳光房产都会买卖物业，但最主要的回报都是现有物业组合，而当中核心物业的变动不大，故往后若要提升收入，很大程度依赖组合内的租金提升。

　　【图4】--物业组合数据

　　--投资策略--

　　从长远及超长远的角度看，香港的写字楼及零售市场仍有一定的需求，虽然近年兴起在家工作，但无法完全取代传统写字楼，最多只能成为辅助角色。因此，在家工作会影响需求的增长，令租金不会如过往般大升，但长远仍会平稳向上。

　　综合上述的各项财务数据，以及阳光房产所持有的资产，都反映其资产质素保持上升，虽然其中的资产质素不是最高级，但都是有质素的。

　　而随着香港的商业区不断扩展，拥有乙级写字楼的阳光房产反而更有增长的动力，令此房托有稳中求胜的效果。

　　投资策略方面，会以收息为先，股价增值为辅，虽然预期股价在长远都会平稳上升，但投资者最好以收息的角度来评估此房托，始终这房托都不会有很大的升幅，因此较适合中低风险程度、追求股息的投资者。

　　由于房托的市场估值基于租金及物业市场，中短期必定有上落，因而会令阳光房产的股价有上落，投资者要避免在过高的价位买入，因这会拉低股息的回报。因此，若股息回报少于5%，反映股价过高、回报率有限，投资者可利用这作为其中一个评估平贵的指标。

　　目前股息率约5%、6%，反映这房托处合理水平，对追求收息的投资者，已经可以分注投资，长期持有。

　　（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）

　　【作者简介】龚成

　　畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

　　财经节目主持人：香港Now TV

　　致富教练：《经济一周》理财真人Show

　　专栏作家：《经济一周》

　　财经类人气博主：Facebook 10万+粉丝，在线答疑10000余条

　　股票课程导师：香港、澳门2000+学员

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