毛利率下行！奥园旗下中国文旅第四次冲击港交所IPO

　　10月25日讯：中国奥园集团旗下中国文旅集团有限公司（简称：中国文旅）向港交所主板发起第四次上市冲击，前路如何？仍然未知。10月22日，中国文旅再次向港交所递交招股书。

　　与前三次有所不同的是，这次，中国文旅更将公司名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。从名字看，大湾区文旅显得更聚焦区域发展。国泰君安国际为独家保荐人。

　　中国奥园为单一最大股东

　　大湾区文旅是“奥园系”的企业。截至目前，中国奥园透过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份，为第二大股东及单一最大股东。

　　集文旅运营与开发业务于一身

　　大湾区文旅将自身定位为是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商，经营度假物业发展和文化旅游两大业务。其中度假物业即为可销售的住宅或公寓。

　　从业务特点看，大湾区文旅既有文化旅游业务特点，同时也具有一家普通房地产开发企业的特点，类似一间披着文旅外壳的物业开发企业。

　　招股书披露，截止目前，该公司所持有或运营的项目几乎全部位于广东省内，包括清远、中山，特别是江门。同时，省外则只有一个发展中项目位于安徽歙县。

　　规模：18个度假物业、130万方土储

　　从招股书披露信息获悉，截至2021年8月31日，拥有18个度假物业发展项目组合，其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖、悦公馆、御珑湾、山湖公馆、御玺湾等11个项目已竣工、3个项目为发展中项目，及4个项目为持作未来发展，土地储备总建筑面积约130万平方米。

　　文化旅游目的地有清远英德巧克力王国、中山泉林欢乐世界园区和江门恩平泉林黄金小镇；这些旅游项目内，同样含有大量的住宅可以进行销售。一部分由大湾区文旅以度假物业的名义进行售卖，如上述11个竣工的度假物业项目就均位于恩平泉林黄金小镇大盘中。

　　而另一部分，就由大湾区文旅股东中国奥园集团，直接以住宅和公寓的名义推盘。如清远英德巧克力王国项目中，就开发有不少洋房和别墅产品，它们由中国奥园并表。

　　度假物业销售收入占比近九成

　　收入方面，2018-2020三年间，大湾区文旅实现营业收入约3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元，其中度假物业销售收入就录得2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，贡献占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之势。

　　最新数据显示，大湾区文旅截至2021年5月31日收入3.19亿元，度假物业销售收入为2.78亿元，占比达到87.1%。

　　毛利率下行。公司2018年-2021年前5个月整体毛利率呈下降趋势，从44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。具体到销售度假物业毛利率，就从2018年的47.3%降到最新的26.7%。

　　另外，中国奥园亦是大湾区文旅的主要客户和供应商之一。2018年至2020年5月31日，大湾区文旅从中国奥园处获得的收入，就占总收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

　　招股书风险中大湾区文旅坦诚披露，“我们于往绩记录期间拥有大量债务，日后可能产生额外债务，这可能对我们的财务状况及经营业绩造成重大不利影响”，其续称，“我们维持相当高的借贷水平为我们的度假物业发展项目提供资金。于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，我们未偿还的银行及其他借款分别约为人民币102.0百万元、人民币578.0百万元、人民币138.6百万元及人民币366.0百万元。我们的债务或会对我们造成不利影响，例如导致我们更易受利率大幅上升等经济或行业的不利状况影响，以及限制我们规划或应对业务或营运所在行业变动的灵活性。”

　　IPO募资用途

　　招股书披露，此次IPO募集资金将用作发展公司开平水禾田公寓、富资里许村欢乐古镇、粤(2016)恩平市不动产权第0000417号地块的一部分、恩府国用(2010)第00796号地块的一部分度假物业发展项目的建筑成本；其次，将用于改善及升级公司泉林黄金小镇的设施、家私及装置；剩余一部分资金将用作一般营运资金。