再闯港交所！中梁百悦智佳的命运，在未来三四线楼市身上？

　　撰文|蜜妹儿&编辑|凯

　　在第一次招股书失效27天后，江浙系房企中梁控股的物业公司：中梁百悦智佳服务有限公司（“中梁百悦智佳”），再次向港交所递交招股书。

　　相比以往，这一次又有什么新故事？

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　　最新的招股书里，中梁百悦智佳更新了2021上半年的各项数据。

　　数据显示，2021上半年，其在管建筑面积3320.5万平米，2020年底这一数据为2008.8万平米，半年增加了1000多万平米，这速度够快的。

　　进一步看蜜妹发现，往年中梁百悦智佳的在管建筑面积增加更快，2018年还是26.6万平米，2019年就猛增至679.2万平米，再到2020年的2008.8万平米，三年时间，增长了75.5倍多！

　　再仔细看，这些增长基本都是母公司中梁及关联方公司“贡献”的。根据上市规则，浙江天剑（包括其附属公司、合营企业及联营公司）为的关连人士。

　　加上其他关联方开发的项目、中梁控股开发的项目，中梁百悦智佳的在管面积里，关联的占比大概为73%，2020年这一数据更高，大概在83%。

　　反映在收益上的情况也差不多，“依赖症”更高。2021上半年，来源于中梁及其他关联方公司的项目收益占总收益额的84.7%。

　　靠“母公司”输血，这其实也是大部分物企的通病。截至2021年6月底，中梁百悦智佳未交付签约建筑面积约为3800万平米。

　　总收益来看，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳服务的收益为6.63亿元。其中包括三大业务：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

　　02

　　毛利率方面，蜜妹发现一个问题。那就是从2018-2020年，中梁百悦智佳的毛利率呈明显走低的态势，分别为33.6%、30.8%、28.4%。

　　但2021年，这一数据增速明显，比2020年同期的27.9%增长到2021上半年的34.4%。

　　其中增长明显的是物业管理服务和非业主增值服务，社区增值服务则继续走低。

　　为什么2021上半年变化这么大？中梁百悦智佳的解释是，物业管理服务方面因为营运效率提升；非业主增值服务方面因为2021年扩大交付前服务范围，鉴于同一地点的项目数量以及劳动力及资源的优化水平，其能够从项目协同效应中受益。

　　可能很多蜜友还不太懂非业主增值服务到底是啥业务，中梁百悦智佳的解释是：向非业主（主要包括物业开发商）提供全方位的物业相关业务解决方案。

　　主要包括协销服（一般按加成基准收取费用）；交付前服务（一般根据建筑面积按每平方米单位费用收取费用）；其他增值服务（一般按加成基准收取费用 ）。

　　根据蜜妹的理解，简单说就是帮开放商卖房，以及其他的一些咨询、管理等。不过值得注意的是，中梁百悦智佳的“金主”主要是中梁控股及其关联公司的项目。

　　从上面图表数据可以看到，中梁百悦智佳的毛利里，“非业主增值服务”这一业务基本撑起了大半边天。

　　2021上半年，这一业务的毛利为1.35亿元，占2.28亿总毛利的接近60%。2018、2019年更夸张，占总毛利的比重达99.9%、88.2%。

　　这一比重意味着什么？我们来看看其他房企的物业公司情况。以2020年为例，非业主增值服务收入和当年总收入对比中，融创服务占比30+%，建业新生活、金科服务、雅生活、新城悦大概在25%+，央企物业公司更“低调”，华润、中海的毛利占比、收入占比都在20%以内。

　　中梁百悦智佳这个数据算是高的，简单说就是母公司依赖症比较严重。2021上半年有走低的趋势，但还是较高。长期来看会如何，目前感觉还不好说，房地产下半年的局势变化太快了。

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　　其实说了这么多就总结为一点，中梁百悦智佳的母公司依赖症太严重，后续的增长性如何不确定。

　　关于这点，最新招股书的风险因素里首先就说明了：可能无法维持过往增长率且未必能按计划实现未来增长，因为可能受到众多因素影响。

　　包括但不限于中国整体经济及社会状况的变动，尤其是房地产市场及物业管理行业。这一点其实在下半年已经体现非常明显，如曾经高喊“活下去”的万科，再次告诉自己“节衣缩食”“准备过冬”。

　　有着严重母公司依赖症的中梁百悦智佳，“金主”中梁控股的日子也不太好过。此前因重仓三、四线城市，抓住了“棚改货币化”风口，中梁控股的规模迅速攀升至千亿。

　　但今时不同往日，大部分三四线城市的90%楼市，如今对拿地不久的开发商来说，都是烫手山芋。

　　2021年上半年，中梁控股在三四线城市拥有337个项目，占总项目的比重为68.2%。今年上半年，中梁控股的毛利率由22.6%下滑至20.8%，是由于上半年交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高。

　　如果房地产市场，尤其三四线城市楼市短时间内无法回温，中梁控股后面是否能继续实现稳健增长，难以预料。

　　而和中梁控股“血脉相连”的中梁百悦智佳，以后的命运又会如何？

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　　今日词汇：贴现

　　是一个商业术语，指商业票据的持票人在汇票到期日前，为了取得资金，贴付一定利息将票据权利转让给银行的票据行为，是持票人向银行融通资金的一种方式。商业汇票到期，最终持票人凭票向该汇票的承兑人收取款项。

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