国联证券：预计商管市场将提升至万亿规模 头部商管企业盈利能力有望持续提升

　　国联证券发布研究报告称，随着线下消费复苏，商业地产市场回暖，目前存量购物中心体量达5.03亿平方米。可观的存量及增量，为商管市场带来了广阔的发展空间，看好商管行业前景，预计商管市场将提升至万亿规模。通过精益化管理等方式，头部商管企业盈利能力有望持续提升。随着商管服务要求提升及轻资产扩张加速，有强运营能力的头部企业将持续拓展市占率，建议关注商业管理龙头企业。

　　▍国联证券主要观点如下：

　　商管需求持续提升，市场规模有望达到万亿。

　　购物中心存量持续增长，2022年末，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米，同比增长约5.9%。随着存量改造项目及新项目开业入市，购物中心业主对优质商管服务的需求持续提升，商业地产在管建筑规模稳步增长，商管市场持续扩大，预计2025年商业运营服务市场规模将突破1.2万亿元。

　　商管行业集中度有望上升，新开业项目CR5提升至30%。

　　按照购物中心物业管理服务收入来计算，2019年我国商管行业CR5为23.4%。随着业主对高质量商管业务的需求进一步加大，头部效应明显，龙头企业有望进一步提升市场份额。2022年15家规模企业开业项目153个，占比上升至42%，前5家规模企业开业项目占比超30%。

　　头部企业加速轻资产扩张，轻资产项目占开业项目30%。

　　轻资产运营资金压力较轻，多家房企提速轻资产项目的布局，推动自身轻资产板块走向资本市场。2019年来，宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、中骏商业等多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。新开业轻资产项目持续增加，2022年新开业的轻资产项目达到118个，同比增加约15.7%，占全部开业项目的32%。

　　商管公司经营提效，毛利率普遍升至30%以上。

　　头部商管公司持续优化经营管理，不断推动轻资产扩张，普遍提升毛利率水平。2018-2022年，万达商管毛利率由41.3%提升至近50%，华润万象生活整体毛利率由15%提升至30.1%，商管业务毛利率提升至50%，宝龙商业毛利率由27.1%提升至32.7%，星盛商业毛利率由51.7%提升至55.7%。

　　风险提示：

　　线下消费市场复苏不及预期、商管行业竞争激烈、规模扩张不及预期、轻资产管理输出效果不及预期。