看似溢价实则折价 金智科技折价卖房藏猫腻

　　来源：北京商报

　　上市公司卖房回笼资金并非稀罕事，但以低于市价的价格将房子卖给控股股东就有些不太正常了。金智科技(002090,股吧)6月28日公告称，拟将位于北京的4套房产卖给公司控股股东，均价6万元/平方米。然而，北京商报记者通过咨询不同房产中介工作人员后获悉，金智科技此次拟售房产目前的市场单价即便是最低价格也在7万元/平方米左右。而在业内人士看来，金智科技此次向控股股东打折出售房产似乎存在利益输送的嫌疑。

　　控股股东欲接盘

　　公告显示，金智科技此次拟出售的4套房产为北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼15层1单元1505、1506、1507、1508商品房。金智科技介绍称，该四套房产为公司于2009年在北京购置，总面积为551.36平方米。具体来看，其中两套房产面积在120平方米以上，另外两套房产则在140平方米以上。金智科技表示，公司拟以3308.16万元的价格将上述房产出售给江苏金智集团有限公司(以下简称“金智集团”)，此次交易的成交均价为6万元/平方米。

　　需要指出的是，此次交易构成关联交易。金智集团为金智科技的控股股东，数据显示，截至目前，金智集团持有金智科技8833.387万股股份，占公司总股本的37.15%。因本次关联交易金额在300万元以上，且超过金智科技2017年度经审计净资产的0.5%以上并未超过2017年度经审计归属于上市公司股东的净资产的5%，根据相关规定，金智科技此次交易需提交董事会审议，但不需要提交公司股东大会批准。

　　金智科技同日发布公告称，6月27日上午，公司召开的第六届董事会第二十二次会议结果显示，公司关于出售北京房产的议案获得董事会审议通过。根据相关交易协议，金智集团应于2018年6月30日前一次性向金智科技付清房款，金智科技则应于2018年6月30日前向金智集团交房。

　　北京商报记者查阅金智科技招股书后发现，公司控股股东自上市以来未曾发生过变更。上市之初，金智集团的名称为南京金智创业投资有限公司，2014年，公司控股股东更名并将注册资本、经营范围、股东及股权结构也做了相应变更。资料显示，金智集团成立于2005年，经营范围为高新技术产业投资与管理、风险投资、实业投资；企业收购与兼并等。经审计，金智集团2017年末资产总额547394万元，净资产225450万元；2017年度营业收入316751万元，净利润18730万元。

　　看似溢价实则折价

　　实际上，从评估基准日标的账面价值来看，金智科技此次交易价格溢价并不低。数据显示，以2017年12月31日为评估基准日，采用市场比较法进行评估，金智科技此次交易标的的估价结果为，被评估房产评估基准日申报的不动产账面价值为403.03万元，评估价值为3291.07万元，增值额为2888.04万元，增值率为716.57%，其中，房产评估均价约为59690元/平方米。对于此次交易价格与账面值差异较大的原因，金智科技表示，主要是公司购买该房产时间较早，当时整体房价水平较低，公司持有房产期间北京房价上涨较多。

　　另外，对于定价的依据，金智科技表示是根据江苏中企华中天资产评估有限公司出具的《江苏金智科技股份有限公司拟资产出售涉及的不动产市场价值资产评估报告》(苏中资评报字(2018)第4053号) 的评估结果，并参考周边区域同类可比房屋市场售价，经交易双方协商确定。

　　虽然金智科技此次交易价格较标的账面价值溢价并不低，不过，相较于目前市场价格而言，金智科技则属于折价出售。因此，该交易价格的公允性也引起市场的关注。

　　北京商报记者通过查询某房产中介官网发现，金智科技拟售小区的销售均价在10万元/平方米以上。北京商报记者分别以买卖房人员的身份致电该房产中介不同的工作人员，粗略了解了西城区莲花池东路甲5号院1号楼目前正在出售的相关房源的价格以及可报价的范围后发现，目前正在出售的莲花池东路甲5号院1号楼的房源价格普遍高于6万元/平方米。

　　一名中介人员向北京商报记者介绍称，目前网上挂出的莲花池东路甲5号院1号楼共有4套房正在出售，其中3套满五房源中，最低的价格为6.9万元/平方米左右，最高的为8.5万元/平方米左右。另外有一套满五唯一的房源挂牌价格为9.3万元/平方米左右。

　　另一名中介工作人员则告诉北京商报记者，有一整层的房源正在出售，因为相关手续并未办妥只公开挂出了两套。该工作人员通过微信以图片的形式向北京商报记者发送了1号楼目前正在出售的房源。其中，该工作人员介绍称，有一整层的房源正在出售，因为内部已经打通，所以价格压得相对较低。北京商报记者通过该中介发送的图片发现，该楼层的房源单价均在7.2万元/平方米以上。

　　此外，还有一位中介工作人员表示，莲花池东路甲5号院1号楼的房源销售报价单价可在8、9万元左右。不难看出，目前的莲花池东路甲5号院1号楼正在出售的房源的最低单价也要高于金智科技此次售房的单价。

　　被质疑利益输送

　　提及此次交易的初衷，金智科技表示是为进一步盘活公司存量资产，降低异地管理维护成本，提高资产运营效率，控制银行借款规模和财务费用，降低公司资产负债率。数据显示，截至2017年末金智科技的短期借款约为5.87亿元，2016年末的短期借款则约为6亿元。

　　从公告来看，此次交易将给公司带来近2000万元的最终收益。公告显示，根据金智科技财务部门初步测算，此次交易扣除账面净值、各类税费和手续费后，预计将使金智科技2018年上半年归属于上市公司股东的净利润增加约1973万元(最终以审计机构审计确认后的结果为准)，约占公司2017年经审计归属于上市公司股东的净利润的12.85%。据悉，2016年上半年，金智科技实现的归属净利润约为7746万元，该次交易最终收益额占25%左右。

　　据了解，金智科技2006年上市时的主营业务为电力自动化及高校信息化两大业务，同时从事IT服务业务。2009年金智科技不再将高校信息化业务作为主营业务发展。此后，金智科技开始开拓新能源领域的投资运营业务。目前，金智科技主要围绕智慧能源(600869,股吧)(4.640, -0.05, -1.07%)、智慧城市两大业务板块开展主营业务。财务数据显示，2017年金智科技实现的归属净利润同比增长逾四成，不过，今年一季度，金智科技实现的归属净利润则同比下滑近40%。

　　在一位不愿具名的券商人士看来，比照目前的市场价格，公司的上述交易价格难免会让市场产生其中是否存在利益输送的质疑。“对于上市公司而言，出售房产的价格肯定是越高越好，能最大化地实现投资收益，但目前接盘的是控股股东，而且出售的价格比市价要便宜，难免会引发投资者质疑。”该券商人士如是说。

　　北京商报记者 崔启斌 高萍/文 王飞/制表

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