新城控股的雄心：八强背后的加速跑

　　8月24日晚间，【新城控股(601155)、股吧】（601155）公布了2018年上半年经营数据：

　　报告期内，公司完成合同销售金额953.11亿元，同比增长94.71%；销售面积774.56万平方米，同比增长118.25%。

　　公司实现营业收入157.58亿元，较上年同期增长39.10%；实现归属于上市公司股东净利润25.38亿元，较上年同期增长122.81%。

　　“如果可能的情况下，争取进入Top5，这是我们未来5年的目标。”执行董事及公司秘书陈伟健在2017年年报发布会上表示。然而，《》查阅公开数据发现，新城的“小目标”实现仍待突破层层障碍。

　　住宅商业地产加速跑

　　自2017年一季度以来，新城控股已经连续6个报告期经营活动产生的现金流量净额持续为负，巅峰期曾于2017年年末达到-104.85亿元。

　　与此形成鲜明对比的是，应收账款与存货双双高增长。截至2018年6月30日，公司应收账款约1.03亿元，同比增长211.63%；存货约1053.63亿元，同比增长73.77%。流动比率也因此较上年度末增加2.75个百分点，速动比率增加7.69个百分点。

　　对此，公司的解释是本期应收联营管理费增加，导致应收账款余额增加；土地储备的增加，导致存货增加。

　　中报数据显示，新城2018年上半年新增土地储备82块，总建筑面积达2073.93万平方米，而2017年全年，公司共计新增土地储备共122块，总建筑面积3392.80万平方米。

　　也就是说，新城仅用了半年时间，达到了去年全年逾六成的成绩。

　　华创证券分析认为，公司新增可租售楼面价2634元/平方米，同比-26.6%。据克而瑞不完全统计，2017-2018年间，新城共有66块地以0%溢价率取得，约占总量的47.48%；溢价率超过100%的高价地块仅有15幅，约占10.79%。

　　尽管业绩亮丽，费用的不断增加正在令公司业绩承压。截至上半年，公司员工总数为92764人，同比上涨约84.48%。虽然新城在年报中强调“公司将持续坚持高周转和快速回款的策略”，存货周转率连续4年出现同比下降态势，今年仅有0.11。

　　“对于全年的目标，我们是非常有信心的。”业绩发布会上，王晓松表示，新城今年总的供应在4000亿左右，上半年占了40%，下半年占了60%；所以对于下半年的销售额，有近2400亿元的供应量。

　　另一方面，新城也在朝着“成为中国商业管理运营的领导者”的目标加速开跑，2016年11月25日，在新城一年一度的商业年会上，新城控股的联席总裁陈德力曾宣布，到2020年底，公司旗下购物中心吾悦广场将超过120个，开业数量将达到100个。

　　但截至报告公布日，新城控股今年新开业吾悦广场3个，已开业的吾悦广场共计26个，未来两年半将激增74座购物广场，28个月里将至少以每月2座的速度增加，如果今年的开业速度恐难达成，并购、收购则考验其资金压力。在房企融资持续高压态势下，新城商业地产之路充满险阻。

　　资金组合拳缓解融资压力

　　地产商拼命经营“加杠杆”的背后，是财务杠杆达到一定程度。新城控股公告显示，公司通过多种方式进行融资，包括成功发行18亿元定向债务融资工具(PPN)、15.93亿元购房尾款ABS、13亿美元的高级美元债券。

　　2018年前6个月，新城控股借款余额约为人民币646.30亿元，较本公司2017年末借款余额426.64亿元增加219.66亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为84.54%。

　　与此同时，公司财务费用出现了显着增长。记者观察到新城控股2018年财务费用约为5.84亿元，2017年约为2.7亿元，财务费用一直处于上升趋势。中报给出的原因是，“本期人民币兑美元贬值幅度较大，美元债相关的汇兑损失较多。”

　　短期内密集融资的同时，与其他房企普迎偿债期一样，在未来两年中，新城到期的私募债为50亿，公司债为30亿。规模上直逼行业龙头万科、碧桂园、保利。这些到期债务，都可能迫使新城加紧融资。

　　“下半年来看，一个方面上半年会有大量的回笼，另外拿地的节奏，下半年比上半年略有控制，所以下半年会产生更多的经营性现金流出来，这也会进一步减少对于资金融资的需要。”据了解，新城上半年净负债比率为154%，虽然降低了3个点，但仍然维持在高位，首席财务官兼执行董事陆忠明在发布会上表示，随着下半年的交付，资金收入还有底层利润，会进一步增加净资产。

　　“整个来说，短债以及银行借款这些类别的债务成本是相对稳定的，”陆忠明介绍道，新城上半年的融资成本为5.58%，美元债融资成本为7.5%，“美元债下半年可能也会考虑，总量不会很高，全年的综合融资成本压力不是特别大，到年底5.58%可能会略有上升，基本上都是在考虑的范围之内。”

　　文：洪静

　　来源：(本文首刊于18年9月出版的《中国房地产金融》杂志)