金科服务赴港IPO：2019年收入14.7亿 超四分之一收入不可持续

　　7月3日物管企业上市的春天里，自然金科也没有落下，金科股份（000656）旗下的物业板块业务金科智慧服务于日前向港交所提交里招股书。

　　招股书显示，金科智慧服务于2000年成立，并自此开始提供重庆市住宅物业管理服务。截至2019年12月31日，金科智慧服务共有754个已签约的物业管理项目，合同总建筑面积约为2.48亿平方米，持有417个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为1.2亿平方米。

　　其中，有165个在管物业项目，在管总建筑面积约为5680万平方米，均来自为金科集团开发，占金科智慧服务整体在管项目比为47.1%。

　　招股书显示，2017年、2018年及2019年，金科服务的收入为10.47亿元、15.23亿元及23.27亿元，复合年增长率约为49.1%。于同期，净利润1.13亿元、1.63亿元及3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

　　在2017年至2019年，金科智慧服务向金科集团提供服务产生的收入分别为2.57亿元、3.44亿元和5.23亿元，分别占其总收入的24.6%、22.6%和22.5%。

　　截至2019年末，金科智慧服务的资产总值为40.93亿元，现金及现金等价物为3.33亿元，减少8315万元。

　　值得注意的是，金科智慧服务2017年至2019年的资本负债率较高，分别为423.5%、714.9%及362.4%。

　　超四分之一收入不可持续

　　金科智慧服务的收益主要来源于四条业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务。

　　收入构成中，2019年度，物业管理服务收入占比62.9%为14.66亿元，非业主增值服务收入占比25.6%为5.96亿元，社区增值服务收入占比10.3%为2.39亿元，智慧科技服务收入占比1.2%为2687万元。

　　数据显示，2017年－2019年，我们非社区增值服务营业收入分别为2.03亿元、3.68亿元、5.96亿元，复合增长率71.4%

　　其中，招股书关于非业主增值服务的表述为，向非业主主要是物业开发商及其他物业管理公司提供一系列增值服务。其中包括，案场服务，主要包括于物业销售预售阶段向物业开发商提供访客接待、场地清洁、秩序维护、维修保养等服务，以协助其展示及宣传其物业；前介服务，包括于交付前阶段向非业主提供清洁、验房、维修保养等服务，其次于交付后根据相关物业的验房情况，提供物业开发商要求的维修保养服务；及顾问及其他服务，包括向物业开发商及物业管理公司提供项目规划及管理谘询服务，以及文件制作及印刷等其他增值服务。

　　业界人士表示，可以这么理解，这类非业主增值服务为开发商分得的业主物业交付前收入，这类服务收入是阶段性的，不可持续。

　　西南地区收入占比约61%

　　从金科智慧服务的收入占比看，腹地西南地区2019年的收入占比为60.8%，较前两年小比例下降；华东及华南地区2019年收入占比为22.2%，同比上两年也有一定比例下降；华中地区2019年收入占比为11.8%较上年微增2%；其他地区2019年收入占比为5.2%，较上年持平。

　　此外，招股书显示，自2017开始有金科股份出让25%金科智慧服务股份建立有139名员工持股平台，截止2019年已有428名员工加入该持股平台。