世联行易主：陈劲松“出局”大横琴“上位” 前三季度预亏0.9亿元

　　陈劲松还是选择了“放手”，将世联行的控制权拱手让人。

　　近日，世联行（002285）公告，陈劲松因个人原因辞去公司董事长一职，由胡嘉接任，陈劲松仅保留公司联席董事长、战略委员会委员、提名委员会委员职务。

　　胡嘉，系世联行控股股东珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴”）董事长，大横琴的实际控制人是珠海市横琴新区国资委，世联行由此进入“大横琴时代”。

　　作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商，世联行被业内称为房地产中介“老大哥”，一度风光无限。却在2018年之后步入“暗黑时刻”，业绩两连降。2020年上半年，业绩直接由盈转亏。

　　陈劲松离任的当日，世联行发布《2020年前三季度业绩预告》称，预计2020年前三季度，公司归属于上市公司股东的净亏损9000万元–4500万元，基本每股收益亏损0.04元至0.02元。

　　业绩低迷之际，摆在世联行眼前更为残酷的现实，当今的居住服务行业，市场竞争正日趋激烈。无论是聚焦房地产交易服务的易居，还是抓住存量房机遇刚登陆资本市场的贝壳找房，都在对传统中介服务形成冲击和挤压。

　　高光时刻，从地产顾问到三架马车

　　陈劲松是地产界集专家、学者、企业家等身份于一身的名人，1988年于同济大学毕业后，其被分配到中国海外地产，在香港任项目经理。

　　1993年，陈劲松和妻子佟捷在深圳注册了世联地产顾问公司（以下简称“世联地产”），由佟捷全职负责公司的运营，陈劲松则继续留在中海地产。

　　同年7月，世联地产取得深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文，可开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。

　　1995年，陈劲松从中国海外地产辞职，正式加入世联地产，公司成为创始团队中的一员。

　　在陈劲松的带领下，世联地产于1996年开始开展房地产策划代理业务，2000年进房地产顾问咨询行业，进行房地产服务领域专业化的探索。

　　直到2004年，世联地产确立“全国化”发展战略，明确代理和顾问两大主营业务。凭借着这两大业务的快速发展，于2009年在深交所挂牌上市，成为境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

　　2013年，世联地产国内销售代理额破3000亿元，营收达到25.6亿，净利润3.2亿。这一年，陈劲松开始在代理和顾问两大主业之上，为世联行谋划资产管理、金融服务、互联网+等新业务。

　　一年后，陈劲松将世联地产更名为世联行，并启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，搭建新的O2M商业模式。打造向“金融+资管+电商”3驾马车。

　　2015年之后，世联行收购上海晟曜行70%股权，进军社区资产服务；推出世联红璞公寓，涉足长短租公寓市场；发行世联“启航一号”基金，进入以不动产为基础资产的资管领域……动作不断，商业版图不断拓展。

　　图片来源：搜狐财经

　　踩着行业风口，陈劲松领导下的世联行维持了8年的业绩增长。

　　其间，世联行的营业收入由2009年上市时的7.3亿元增至2017年82.2亿元，归母净利润由1.5亿元至10亿元，复合年增长率达35.35%和26.76%。

　　陈劲松曾在2017年初的年度业绩发布会上，如此形容世联行自2013年之后所开拓的新业务：相信“未来很多年后，我们会享受到这个布局带来的好处”。

　　但让陈劲松没有想到的是，事态发展不如人意。

　　坠入泥潭，业绩两连降上半年由盈转亏

　　艰难始于2018年，这一年伴随着国内房地产行业调控趋严，楼市低迷，各大房企销售规模放缓。世联行作为下游服务商，受到了明显影响，陷入困境。

　　当年，世联行营业收入为75.33亿元，同比下降8.26%；归属于上市公司股东的净利润为4.16亿元，同比下降58.59%，出现自2009年上市以来的营收、利润首次双双下降。

　　2019年，世联行的业绩并未得到改善。全年实现营业收入66.5亿元，同比下降11.73%；归属于上市公司股东的净利润为0.82亿元，同比下降80.29%。

　　受疫情冲击和行业下行的双重影响，2020年上半年世联行由盈转亏。实现营业收入28.01亿元，同比下降9.77%；世联行归属于上市公司股东的净利润为-7452.86万元，同比降幅达218.82%。

　　图片来源：搜狐财经

　　按照财报细分来看，世联行的营业收入来自于交易服务、交易后服务、资产运营服务、资产管理服务四大板块。截至2019年末，世联行前述四大板块，业务占比分别为64.89%、11.26%、14.14%、9.71%。

　　受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，世联行交易服务业务连续两年营业同比跌幅超18%。2020年上半年，该板块也仅营收18.88亿元同比微增0.56%。

　　其中，代理服务业务是世联行绝对的主营业务。2018年营收33.15亿元，到了2019年同比减少13.93%至28.54亿元；互联网+业务是世联行的第二大业务，2019年营收12.09亿元同比减少28.07%。

　　世联行的代理收费平均费率也由2017年的0.84%，降至2019的0.80%。

　　图片来源：搜狐财经

　　世联行的资产运营服务和资产管理服务板块，业绩倒是连续三年上升。不过，上述板块营收占比不多，盈利点也并不突出。

　　财报显示，2017年至2019年，世联行金融服务业务毛利由4.6亿元降至3.13亿元，毛利率由63.54%降至37.19%；资产运营服务毛利则持续亏损，由2017年-2.9亿元扩大到2019年的-4.4亿元。

　　资产投资服务的业绩情况也不容乐观，2017年时毛利为0.22亿元，至2019年降至0.14亿元，近三年毛利率分别为-14.06%、8.92%、-17.71%。

　　图片来源：世联行2019年年度报告

　　业绩不理想直接影响世联行的现金流，截至2020年6月30日，世联行的经营活动现金流净额仅2.8亿元，投资活动现金流净流出0.8亿元，筹资活动现金流净流出5.2亿元。公司整体现金流净流出3.2亿元，较去年同期的2.3亿元下降了238.42%。

　　艰难自救，从“渠道同盟”到“同业抱团”

　　市场转冷行情下，渠道取代代理，传统代理业务市场萎缩，陈劲松深谙于当今市场的变化，也看到来自对手的竞争。

　　世联行的竞争对手包括已在香港联交所上市的易居(中国)企业控股有限公司(以下简称“易居”)，以及刚登陆纽约证券交易所的贝壳找房。

　　其中，易居2019年营收90.9亿元，利润及全面收益总额9.7亿。同期，易居一手房代理业务录得销售总额5324亿元，相应的代理费率为0.86%，高于世联行。

　　而贝壳找房不仅仅规模上得到了扩张，还取得了高额利润。招股书显示，2017-2019年，贝壳找房新房业务销售额分别为2526亿元、2808亿元、7476亿元，与之对应的新房费率分别为2.54%、2.66%、2.71%。

　　走到了命运十字路口的世联行，只能寻找出口以自救。这一次，陈劲松选择了58同城和同策咨询，开始尝试将纯代理改为销渠一体，试图以此提振业绩。

　　2019年8月，58同城、世联行、同策咨询共同发起“互联网+”新房分销服务平台，即中国PMLS新房联卖平台——58爱房，进入新房渠道分销市场。

　　彼时，三方透露称，58爱房已有新房销售代理项目超3500个，渠道分销服务项目超1800个，平台绑定二手合作店数量超4万家门店，未来三年，将深度服务超3万亿元规模的新房联卖市场。

　　同在2019年，世联行宣布拟收购同策咨询的控股权，被业界称为“国内规模最大的房地产代理公司并购案”。

　　彼时，陈劲松公开表示称：“世联和同策的合并重组，是强强联手成为中国代理业主导企业，是未来‘销渠一体’实质推动的核心力量。”

　　但2020年6月，世联行一纸公告宣布上述交易“告吹”。世联行称，同策咨询历史沿革较长，涉及本次交易的资产边界尚未最终确定，本次交易的交易方案较为复杂，部分条件尚不成熟，交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。

　　据了解，所谓的“资产边界”未确定，是因同策咨询的业务规模较大，覆盖代理、咨询以及投资顾问、商业、产业、海外、养老、大数据等一系列板块。

　　而世联行并购同策，主要看重的是后者在新房代理行业的地位。因此，双方达成交易的前提之一，是剔除同咨中资管、养老等盈利堪忧的业务线，但如何处置这部分资产，双方并未达成共识。

　　“抱团取暖”行不通，在与同策“分手”仅三天后，陈劲松迅速为世联行找到了国资“金主”大横琴。

　　弃车保帅，让出控制权

　　陈劲松通过股权转让与股份表决权委托的方式，为世联行引资大横琴。截止目前，大横琴已成为世联行控股股东，持股比例为15.9%，同时拥有世联行29.9%的股份表决权。

　　为何引资大横琴？陈劲松在《固本强基，拥抱时代——致世联行同事和投资者的信》中将世联行引资大横琴称之为“世联行自创立以来与IPO同等重要的大事”。

　　“基于长远发展战略的高度认同和资源的战略协同,世联行和大横琴走到了一起,无论在发展融资,还是业务标杆树立上,都具有里程碑意义：通过制度安排，实现国企背景，民营机制，专业团队的愿景。”陈劲松如此说道。

　　大横琴成立于2013年,注册资本4.6亿元,是横琴新区国有独资公司珠海大横琴集团有限公司的全资子公司，经营范围涉及项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）等，从未涉足新房策划及代理等相关业务。

　　截至目前,珠海大横琴总资产为811.2亿元,净资产397.5亿元,项目总投资约2760亿元,拥有11家全资子公司,3家控股公司、6家参股公司及29家成员企业。

　　值得注意的是，除了收购9.9%股权将给予世联行的5.65亿元现金之外，大横琴还承诺，在获得控股权后向世联行提供不低于5亿元借款，用于支持世联行发展物业管理、商业管理等资产管理业务。

　　对于世联行而言，这将改善其当前现金流薄弱的困境。

　　天下没有免费的午餐，引资大横琴的“代价”便是陈劲松双手向后者奉上世联行的控制权。此外，根据协议，接下来世联行的董事会也将进行改组。

　　“横琴作为实控人希望并表，并表的前提条件就是他们要当世联行的法人代表与董事长。但我还是世联行联席董事长，我仍然是大股东”。陈劲松曾如此对媒体回应道，这样对世联行是最好的一种选择和安排。

　　在一位不愿具名的业内人士看来，陈劲松此番忍痛“放手”，也许是为了让世联行换取更广阔的发展空间。

　　“从平台电商到红璞公寓，世联行基本上猜对了每一个阶段转变的起点，但却错过了这个地产最好的时代。地产前三十年野蛮生长，后三十年鹿死谁手未可知。智慧战胜阴谋，从来都不是因为善良无害，而是源于更高层次的打击。”不过，上述业内人士认为，作为新的控股股东，珠海大横琴集团能给世联行导入哪些资源，仍有待观察。

　　而在离任当日，作为世联行创始人的陈劲松在朋友圈留下这样一段耐人寻味的话：“秋天来的时候，有人总想到冬天，有人满怀着丰收。”

　　继续身陷泥潭被时代抛弃，还是东山再起？世联行也在做选择题。