招商蛇口前三季度净利下滑超50% “卖子”保现金流达标“三条红线”

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　　10月19日晚间，A股房企第一张三季报出炉。发布者是开发商招商蛇口（001979），这也是目前为止Top30房企发布的唯一一份三季报。

　　上半年，招商蛇口为Top30房企中营收增幅最高者，但净利润跌幅也最大。如今，这种“增收不增利”的情况继续延续到了三季度。

　　三季报显示，前9个月招商蛇口营收501.18亿元，同比增长96.21%。但同期，其净利润同比下降41.51%至34.1亿元，归母净利润同比下降56.96%至21.92亿元。

　　此外，前9月招商蛇口销售额1901.76亿元，同比增长17.36%，表现较好。由于销售提速，其经营现金流净额也由中期末的-29.91亿元扭转为正。

　　在此背景下，截止三季度末，招商蛇口财务结构有所优化，“三条红线”均全部达标，一扭中期“踩线”局面。

　　前9月“增收不赠利”，投资收益同比减40亿

　　细究招商蛇口三季报可发现，前三季度其实现投资收益7.63亿元，较去年同期的近48.19亿元下降84.17%，这是其净利润下跌的主要原因。

　　对此，招商蛇口在三季报中解释称，此为项目整体转让收益及权益法投资收益同比减少所致。

　　“净利润下跌一则因受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；二则因新冠肺炎疫情爆发以来，公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。”招商蛇口在三季报中表示。

　　三季报数据显示，前9个月招商蛇口毛利率24.32%，同比下滑11.68个百分点；归母净利率4.37%，同比下滑15.57个百分点。

　　“上年同期，公司转让子公司股权产生税后净收益22.26 亿元”招商蛇口还在三季报中如此表示。

　　搜狐财经查询数据发现，2020年前9月，招商蛇口投资收益仅为7.6亿元，同比减少40.6亿元,跌幅超过80%。

　　此外，在报告期内，招商蛇口实现少数股东损益为12.2亿元，少数股东损益占比35.7%，同比提升23.1个百分点，摊薄了归母利润。

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　　虽然“增收不增利”的短板依旧存在，但对比半年报数据来看，招商蛇口的净利润下滑速度已经有所放缓，从中期末的81.35%缩小至79.48%。

　　值得注意的是，三季度单季招商蛇口业绩增长较为突出。

　　经计算，招商蛇口分别在三个季度实现营收118、125.2和258亿元，同比增速分别为171.2%、1.5%和191.3%；实现归母净利润5.4亿元、3.7亿元和12.8亿元，同比增速分别为-79.5%、-83.5%和557.1%。

　　全年销售目标完成76%，现金短债比1.02“达标”

　　与中期相比，三季度招商蛇口加大了推盘力度。今年9月，借力传统销售季“金九”，招商蛇口单月推出15个新盘。其中，太原3个，南京、合肥、西安各2个。

　　数据显示，2020年9月，招商蛇口实现签约销售面积109.44万平方米，同比增加5.67%；实现签约销售金额298.01亿元，同比增加27.05%。

　　2020年1月至9月，招商蛇口实现销售额1901.76亿元，同比增长17.36%，完成全年2500亿元销售目标的76%。

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　　同期，招商蛇口合同负债为1535.13亿，较中期末的1310.93亿增加224.2亿元，同比增长509.49%。

　　由此，招商蛇口三季度经营活动产生的现金流量净额今年来首次转正。前三季度累计132.36亿元，同比增长337.54%。

　　招商蛇口也在三季报中指出，“增长主要因其销售回款超过购地及基建投入增长幅度”。

　　具体来看，2020年前9月，招商蛇口销售商品及提供劳务收到的现金约1163.08亿元，较去年同期增长326.2亿元；而购买商品及接受劳务支付的现金约为720.15亿元，较去年同期仅增长了325.47亿元。

　　房地产作为重资产行业，在资金流动性吃紧时及时“卖子”是房企的常用手段。招商蛇口也不列外，近来频繁“甩卖”旗下资产。

　　8月以来，招商蛇口先后挂牌转让招盛阁置业、太子湾商储置业、乐艺置业、广州金山谷创意园区项目等附属公司股权或出售相关资产，涉及金额不少于11.3亿元。

　　三季报数据显示，截至9月30日，招商蛇口总资产7063.25亿元，同比增长14.35%。较2019年末的6176.88亿元，增加了886.37亿元。

　　10月20日，招商蛇口将旗下两家全资子公司100%股权及相关债权挂上了北交所，转让底价合计41.46亿元；仅一天后其又宣布，拟以2136.29万元转让旗下公司武汉招盈汉都置业30%股权。

　　事实上，中期业绩发布后，招商蛇口的现金流压力一度被外界所关注。

　　彼时，招商蛇口现金短债比为0.97，踩了“三条红线”其中一条。

　　而随着销售提速、现金流的逐步改善，截止三季度末，招商蛇口在手现金724.5亿，较中期末增加76.13亿元，现金短债比1.02。同期，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为46.25%，净负债率为36.83%。

　　这便意味着，以截止三季度末的财务数据来看，招商蛇口“三条红线”均全部达标。

　　值得注意的是，在发布三季报的同一天，招商蛇口还发布了一则“关于出资设立私募股权投资基金”的公告，总规模41.5亿元。

　　“本基金将积极寻找符合公司发展战略的投资机会，为公司创造合理的投资回报。”不过，招商蛇口并非在公告中透露基金投资的具体内容。

　　此外，10月21日招商蛇口还宣布完成发行15亿元超短期融资券 ，利率2.65%。其表示，这将用于归还“20招商蛇口SCP002”超短期融资券，后者将于今年10月23日到期。