土地流转史 招商拿下六度入市的武汉硚口地后出让49%股权

　　观点地产网 硚口这宗地块似乎有些“命途多舛”。

　　这宗位于汉江边的商住地，在2018年挂牌之初凭借70亿的高起拍价备受关注，被外界冠以“准地王”，市场期待着哪位出手阔绰的开发商一举夺得这块贵地。

　　事与愿违，地块从首次拟入市竞拍到最终成功花落招商，就用了整整一年零八月的时间。今年5月，招商蛇口（001979）“捡漏”以58亿元低溢价摘得地块。

　　原以为已是圆满大结局，时隔拿地半年后，招商又在重庆产权交易网悄然挂牌转让了项目近一半的股权。虽转让底价31.164万元，但计算实际交易价款应在近30亿元左右。

　　实则上近期出售项目、资产的开发商并不少，背后是众所周知的三道红线压力。但于招商而言，或许更多是源自于项目层面潜藏的一些开发风险。

　　硚口地六次流转

　　地块挂牌之初为P（2018）096号地，位于硚口区解放大道以南、沿河大道以北，京广铁路以西，区位有一定优势；出让面积约为13.86万平米，建筑面积48.37万平方米，容积率3.49。

　　单是起价这宗地就已刷新硚口片区单价、总价纪录。最初出让条件显示，地块总起价70亿元，起拍楼面地价1.45万元/平方米，保证金42亿元。若顺利成交，将超越万科2018年初47亿元、楼面地价1.33万元/平方米拿下的硚口地块。

　　像是应了那句老话，“爬得越高，摔得越重”。高起价亮相后，地块却前后经历了长达五次的出让失败。

　　第一次计划在2018年9月29日出让，但最后宣布延期；10月31日正式入市，惨遭流拍；年底12月，该宗地块再次入市，保证金从42亿降至14亿元，仍旧无人问津。

　　长达一年后，于2019年11月，地块编号改为P（2019）153号并入市，但在出让前武汉国土局宣布地块延期至12月出让；随后于12月仍旧宣布延期。而据悉，延期往往也是因为无人报价。

　　彼时普遍观点认为，地块出现流拍、延拍的原因主要源自两点：其一是起拍楼面地价高，其二是超高层建筑，商服比例也高，测算下来房企盈利存在难度。观点地产新媒体了解，在总计容建筑面积48.35万平方米中，包括商务建筑、商业建筑、地下计容商业建筑面积共计超16万平方米。

　　不过，随着2020年疫情黑天鹅的出现，反而让拍卖方舍弃了一些“坚持”。5月19日，在长达两三个月的疫情冰封期后，“风暴”中心武汉久违地迎来一场百亿土拍，其中贡献值最大的便是这宗硚口地王，由招商蛇口以总价58.87亿元竞得，楼面价15632元/平方米。

　　之所以在第六次出让的时候终于成功出嫁，主要是调整了地块本身指标。

　　据观点地产新媒体对比前后出让条件，此宗编号为P（2020）022号的硚口地块，事实上只是原P（2019）153号地块的一部分，地上规划面积从原先13万平方米缩减至10万平方米左右；因此地块总起拍价也相应从此前70亿元下调至58.37亿元左右，竞买保证金也降至总价的20%左右，约11.67亿元。

　　同时计容面积中，不仅商业建筑面积从9万平方米减小至4万平方米，同时取消了地下商业建筑用地指标，商服比例下降。

　　调整指标，降低门槛，房企在自己可承受价格里觅得宝地，看起来皆大欢喜。然而，不过半年，项目49%股权被挂牌转让。

　　转让近半股权

　　对于为何转让项目权益，多位业内人士都表达了类似的观点，认为症结不在企业而是项目。“招商即使出售还是保留了并表权，而且它本身并不缺钱，杠杆也比较健康，主要还是出于分摊项目本身的风险考虑吧。”一业内人士称。

　　湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔则具体指出，“地块本身还是包含了一些商服比例，本身住宅一定会有压力的，商服的压力会更大，所以出让40%股权并不意外，找一个合作伙伴去分担一下资金压力。”

　　之所以存在开发压力，则在于项目盈利空间。观点地产新媒体了解，虽然经过指标调整后地块起拍总价降低，但楼面单价实则从原始的1.45万元/平方米提高至1.55万元/平方米左右，且最终成交楼面价1.56元/平方米也超越了去年融创拿地的14478元/平方米，成为区域楼面价新地王。

　　郑源滔就告诉观点地产新媒体，目前地块周边项目新房毛坯价格已经在2.7万元/平方米左右，去化也不算非常理想，普遍在50%左右，所以对比来看项目盈利可能不会很乐观，处在微利水平。

　　其进一步称，房价方面，因为附近长期新房供应不多，也缺少一些规划利好的刺激，价格方面比较稳定。

　　而从挂牌价格的涨幅也可窥出项目存在一定的开发风险。

　　据重庆产权交易网显示，招商蛇口旗下公司招商局地产（武汉）有限公司拟转让武汉招瑞置业有限公司即项目公司49%股权，转让底价31.164万元，意向受让方应缴纳9亿元保证金。

　　虽转让底价不高，但招商局地产（武汉）公司向武汉招瑞置业提供29.44亿元的借款，要求受让方应在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内代标的企业将14.42亿元支付至转让方指定账户并支付相应借款利息。

　　同时，受让方应在2021年5月19日前借给标的企业14.42亿元，用于支付武汉市硚口区编号P（2020）022号地块剩余土地出让金。

　　即是说，接盘方实则支付价款在28.84亿元左右。按照地块出让金的49%折算，基本与此次挂牌价等同，即是说招商持有土地的半年后并没有获得任何溢价盈利。

　　谁最终会是接盘项目股权的出资方呢？“像中国铁建（601186），葛洲坝（600068）之前都有参与竞拍，如果资金充足的话现在接手也是个机会。”一业内人士称。

　　也有声音认为招商此次出手不一定那么顺利。“主要是后面的去化风险，包括整盘的利润水平，包括现在这种三道红线大背景之下，接盘方也会去综合评估项目本身资质。”郑源韬表示。