黑芝麻成被执行人 或因员工定向开发商品房交付延期

　　财经网产经讯 11月26日上午，财经网产经由中国执行信息公开网获悉，南方黑芝麻（000716）集团股份有限公司已于11月24日被南宁市青秀区人民法院列为被执行人，执行标的2.5621万元。执行案号（2020）桂0103执10024号。

　　图片来源：中国执行信息公开网截图

　　另据天眼查关联案件显示，此次被列被执行人疑似因黑芝麻公司与员工之间一起未按时交付定向开发商品房案件的违约金而起。

　　根据南方黑芝麻集团股份有限公司、文敏商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2020）桂0103民初6774号，被告黑芝麻方面辩称，由于政府的配套设施严重滞后，直接影响了工程延误，按原、被告双方的约定，工程可以据实延期；且在施工过程中发生情势变更，如由被告承担全部增加的造价成本显失公平，同时亦违背了为职工福利建房的原则，被告有权要求原告补交增加的建房成本差价，而原告的起诉已超诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　具体展开看，被告黑芝麻的抗辩理由包括，首先，涉案房屋是定向开发的单位内部集资建房，根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，法院应当不予受理或者驳回原告的起诉。

　　其次，本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房，被告有权据实调整房屋新增开发成本。被告开发的集资房均价为1700元/㎡，是根据2002年4月建材市场价格核算出来的成本价，在施工过程中，国家建材价格大幅度急剧上涨，导致被告无力承担增加的建造成本，故如果继续履行合同，被告的利益严重失衡。

　　且被告于2005年5月15日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求业主在2005年6月30日前按照建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，如逾期不补交，视为解除购房合同。后由于业主未补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。

　　项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，是被告合理变更价款的法律依据和事实依据。

　　所以，被告不存在逾期交付的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任，原因是：1、业主不同意补交房屋预算外成本价款，违约在先；2、市政配套设施严重滞后，导致逾期交付；3、当事人在合同中明确约定了如非被告原因引起的停电、停水或政府有关活动等原因造成工期延误的可以延期交房的免责情形。

　　但南宁市青秀区人民法院在判决中认为，原告与被告于2004年7月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。

　　首先，关于原、被告之间形成的是普通的商品房买卖合同关系还是单位集资建房关系，本案是否属于人民法院民事案件受理范围的问题。（1）根据被告提供的《广西斯壮股份有限公司与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市琅东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房，而非分配给单位职工的福利性房。

　　第二，从签订商品房买卖合同的主体来看，房屋的买受人并不都是原出卖人广西斯壮股份有限公司的职工，而从上述协议签订之后原告与被告签订的《商品房买卖合同》的内容来看，其名称和内容均符合普通商品房买卖合同的特征，且双方所签订的《商品房买卖合同》已在房屋产权登记部门办理了商品房买卖合同登记备案，被告亦是按商品房来报建的，并在取得预售证后才予以出售。综上，原告与被告之间形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，故属于人民法院民事案件受理的范围。

　　其次，关于被告可否据实延期交房的问题。首先，被告辩称逾期交房的主要原因是合同履行过程中建材价格上涨，属于情势变更。从被告的主张来看，2003年建材价格开始上涨，而双方是在建材价格上涨后的2004年才签订的《商品房买卖合同》，被告主张的情势变更发生在合同订立之前，其在建材价格上涨后签订合同确定商品房价格的行为，应确认其自愿承受建材价格上涨的风险，且原广西斯壮股份有限公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。

　　故本院对被告辩称的建材价格上涨属情势变更的主张不予采纳。其次，被告又称其逾期交房是由于市政配套设施建设滞后的不可抗力因素造成的，但其未能提供证据证实政府行为导致其逾期交房的具体影响程度及时间，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。

　　综上，被告未能在合同约定的期限内即2005年5月28日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称涉案项目开发主体已变更为广西德全房地产开发有限公司，对此，广西德全房地产开发有限公司仅是涉案后续工程项目的代理开发主体，并未概括承受被告在《商品房买卖合同》中的权利义务，故被告上述辩解，本院不予支持。

　　因此，法院最终判决，被告南方黑芝麻集团股份有限公司向原告文敏支付逾期交房违约金（计算方式：1、被告南方黑芝麻集团股份有限公司于本案判决生效后向原告文敏交付房屋的，以214336元为基数，按每日万分之一，自2017年6月24日起计至本案判决生效之日止；2、被告南方黑芝麻集团股份有限公司于本案判决生效前交付房屋的，以214336元为基数，按每日万分之一，自2017年6月24日起计至实际交房之日止）。