十大券商房地产观点：房地产行业正在由增量时代向存量时代转换

　　2月25日早盘，三大指数高开震荡，截止中午收盘，三大指数皆涨0.5%以上，其中上证涨超1%。 物业管理、房地产开发板块表现较好，领涨两市。其中，【深深房A(000029)、股吧】、万科A、保利地产（600048）、世贸股份等均涨停，同花顺（300033）房地产开发板块涨幅4.67%，物业管理板块涨幅6.15%。

　　国金证券：房地产行业正在由增量时代向存量时代转换

　　房地产是我国国民经济最重要的组成部分，其开发流程长，产业链环节众多，对相关产业具有明显的带动作用。房地产行业具有强周期性、重资产、资金密集、受政策调控影响大等特点。随着我国人口增长和城镇化速度日渐放缓，房地产刚性需求增长也随之放缓，再加上监管政策全面细化，房地产行业正在由增量时代向存量时代转换。

　　存量时代对房企资金实力、开发营销、内部管理等能力的要求提升，我们将公司治理、经营质量和债务周转能力作为房企信用研究的三条主线。

　　公司治理是房企经营活动的基石，良好的公司治理能促进房企经营权和管理权的合理分配，有助于制定高效匹配的经营战略，提升经营效率、盈利能力以及优化融资结构、降低违约风险。关注公司属性、大股东持股比例、管理层稳定性和业务结构。

　　国盛证券：房贷新规后多地银行房贷放款降速

　　政策追踪：房贷新规后多地银行房贷放款降速，深圳、上海、杭州等地进一步收紧楼市。本周中央政策方面，房贷新规后执行后，北京、郑州等地部分银行房贷业务办理放款速度降缓，上海、苏州等地银行表示不存在停贷情况，广州、佛山等地银行提高首贷利率，差别化的房贷政策将在各地各银行持续执行。地方政策方面，深圳出台八条楼市调控措施严管购房资格。上海对21日“沪十条”进行了明确新房、二手房的认筹网签时间、上海法拍房纳入限购范围、叫停上海地区个人住宅购房税费分期贷等补充。杭州出台楼市调控新政，从住房限购、限售、税收和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。市场监管方面，北京住建委加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

　　平安证券：土地市场继续降温，一线城市调控加码

　　上周百城土地供应大幅下滑，且弱于往年同期；百城土地成交占地面积、土地成交溢价率亦有所回落，土地市场继续降温。本周一线城市商品房成交面积同比、环比都有所上升。国家统计局数据显示，2020年一线城市房价出现年末“翘尾”行情，在这波“翘尾”行情中，优质学区房成为领涨的主力。针对一线城市依然火爆的楼市行情，上海等地出台相关政策加码调控力度。此外，针对房企融资的监管也在逐步落实、细化。

　　中国银河证券：房地产板块估值目前处于历史底部区域

　　房地产板块估值目前处于历史底部区域。我们提示板块当前的配置价值。虽然部分城市因城施策出台房地产调控新政，短期影响行业投资情绪，但是长期不改龙头企业稳健增长趋势。大政策方面已形成完整闭环，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。2020年全年基本面表现略超预期，2021年第一个月销售继续取得亮眼成绩，基本面稳健。当前行业估值处于10年来历史低位，公募基金配置比例持续走低，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团（600383）；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城（000671）、金科股份（000656）、中南建设（000961）；A股物业行业龙头公司【招商积余(001914)、股吧】（001914）；经纪服务行业标的我爱我家（000560）。

　　东方证券：看好业绩稳健的一线龙头

　　受春节假期影响，叠加一线城市调控收紧，市场供应收缩，客户观望情绪增加，使得近两周市场成交有所下滑，土地市场成交量放大，但溢价率亦有所降低。我们认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。在顺周期的大环境下，我们依然看好全年的销售表现以及一季度的估值修复行情。

　　我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产、融创中国、万科A；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团、旭辉控股集团、中南建设。 同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、新大正（002968）。

　　天风证券：“因城施策”会保持常态化

　　楼市因城施策。合肥全程全额监管商品房预售资金，去年监管资金1338亿元。根据安徽省合肥市住房保障和房产管理局官网，合肥市2020年持续强化房地产市场监管，主要从源头管控、强化资金监管、规范项目交付、严防哄抬房价等方面规范房地产市场经营秩序，保持房地产市场健康有序平稳发展。2020年，合肥市住房保障和房产管理局共开立监管账户806个，进款总额1338亿元，核准拨付监管资金1172亿元，拨付农民工工资19.2亿元；累计对合肥瑞钰置业有限公司“卓锦园”等商品房项目进行巡查549家(次)。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

　　国信证券：短周期景气度处高位地产板块估值仍处历史底部

　　目前行业短周期景气度仍处高位，同时地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显。我们建议投资者精选品种、择优布局，优选极具配置价值的低估值A股龙头及与行业景气度的相关性更强、确定性和弹性更佳的优质内房股。3月组合推荐保利地产(央企龙头，估值较低)、阳光城(杠杆驱动走向效率驱动)、龙湖集团(销售、业绩稳增，财务状况优)、佳兆业集团(销售高增，大湾区旧改优势显着)、碧桂园服务(物管龙头，业绩确定性高)。

　　东莞证券：关注基本面稳健的一二线龙头企业

　　2021年1月整体销售延续2020年末景气度较高状态，楼市销售韧性充足。行业整体库存维持较低水平，对于房价有一定支撑作用，并且行业系统性风险可控。2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升，房企“三道红线”的提出，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，年末出台的房地产贷款集中度管理制度等等。另外2021年春节后央行公开市场操作实现的净回笼，年内货币政策回归常态化，流动性释放相对2020年边际收紧预期加大。对于房企后续融资、资金流动性及去杠杆进程等，将要持续观察。地产板块2021年前两个月板块仍维持跑输大盘状态。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。而年报发布期临近，行业整体销售理想将对结算业绩有一定支撑，但房企间业绩分化将会加大。我们建议关注销售保持理想，业绩保障度高，基本面稳健的一二线龙头企业。

　　首创证券：房地产市场的持续韧性有助于催化悲观预期的逐步修复

　　春节期间市场成交较为平淡，2月份以来核心城市受到信贷及调控政策的高频次出台影响，整体热度较1月份有所降温，房贷利率近期出现抬升且该趋势预计将会延续，结合信贷发放及审核力度的趋于严格，预计核心城市房价上涨的预期将有所收敛。

　　从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。

　　华西证券（002926）：房地产板块估值处低位，业绩确定性强

　　央行金融市场司表示，将会坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。一是加强房地产金融调控；二是实施房地产金融审慎管理制度；三是完善住房租赁金融政策。地方层面，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，意见强调严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，并且调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，以及完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。我们认为上海购房新政的出台主要是基于稳楼市的背景，在上海楼市逐渐火热时推出降温。政策主要对二手房交易市场有影响，而对一手房几乎没有冲击。目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。