困境中的出海梦果实 绿地海外项目交付回笼90亿

　　观点地产网 在那个鼓励企业走出去的年代，房企犹如雨后春笋般在海外扎根。

　　据仲量联行的研究报告显示，截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的当年投资额超过100亿美元。

　　更疯狂的事情发生在后面的2014、2015年，不少企业都抛出了数百亿的投资计划，其中不乏市中心的五星级酒店，金融城旁的明星公寓，数百米高的地标写字楼。

　　绿地、万达、海航、碧桂园、保利、万科，都曾是这场“出海梦”的缔造者之一。

　　后来的故事我们都知道了，资金链断裂、水土不服多少成了这些房企在海上“溺水”的缘由。

　　2021年3月15日，绿地宣布在澳大利亚的旗舰项目“悉尼绿地中心”（Greenland Centre Sydney）正式竣工交付，预计实现回笼资金约18亿元。

　　算上韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦项目2020年底正式竣工并交付，回笼41亿元资金；加拿大多伦多绿地君峯公寓在2020年底交付，实现回款约22亿元，以及主动轻资产化的悉尼Primus酒店、日本千叶海港城回笼的10亿元，共回笼超过90亿元。

　　承受着巨大的债务压力，绿地终于得以摘下了8年前种下的梦想果实。

　　绿地悉尼故事

　　2013年，绿地集团向加拿大Brookfield资产管理公司收购了这个位于悉尼市中心的项目，共包含两座建筑，项目计划总投资额4.8亿澳元（按当时汇率约29亿元人民币）。

　　值得注意的是，这也是当时中国开发商在澳大利亚最大的一笔投资。

　　据观点地产新媒体了解，项目位于Bathurst Street和Pitt Street 的交界处，原来属于悉尼水务局地块，处于悉尼市中心最核心的地段，紧邻市政厅、海德公园。

　　一位悉尼大学留学生告诉观点地产新媒体，他在2014年来到悉尼念本科，从来的时候就看到这个大楼在建，直到其硕士毕业，大楼都没有完全建好。

　　其坦言，这栋楼位于悉尼市中心的中心，在整个城市的心脏位置，有这么一栋高楼，你很难不注意到它。

　　按照绿地的计划，这个项目中的两座大楼，一座将改造成住宅，共67层，高235米（悉尼楼高限制），也将是全悉尼最高的住宅楼；另一座将改造成酒店，并由绿地旗下高端品牌“Primus”运营，共有172间豪华客房。

　　在绿地2015年财报中，绿地悉尼中心的酒店板块已经竣工，总投资额5.8亿元，项目用地面积2229平方米，建筑面积18017平方米，并在2015年末开始了试营业。

　　目前，按照悉尼Primus酒店官网价格指示，其无任何早餐的豪华大床房最低价为259澳元，同级别的悉尼香格里拉酒店为250澳元，悉尼四季酒店为280澳元。

　　值得注意的是，这个酒店在近期被绿地主动轻资产化，但官方并未披露此次交易。

　　最高住宅楼起伏

　　相比起酒店板块的顺风顺水，作为悉尼最高住宅楼的公寓板块则显得命运多舛。

　　2014年前后，悉尼绿地中心向外推出了旗下479套公寓，面积从39平方米到326平方米不等，还有数套价值近千万美元的顶层豪华公寓。

　　一位澳大利亚置业顾问表示，在澳大利亚买楼花（期房），一般是付下5-10%的定金，随后双方签订定交房日期等合约，等在房地产商交付时再交尾款。

　　项目在入市后便迅速被各个买家订下，作为悉尼市中心核心区位少有的一手公寓放售，且同时是最高住宅楼，去化对于这样一个众多光环加身的楼盘来说不是问题。

　　绿地集团董事长张玉良表示：“作为移民的目的地，澳大利亚来自新移民的稳定需求预计将支持我们公司的可持续增长。”

　　华人众多且宜居的澳大利亚是除了英美两个发达国家外的海外置业第三极。当年，“炒房团”甚至一度占据澳洲媒体的版面。

　　据悉，在炒房团被相关国内金融条例和澳洲政府重手打压后逐渐退出市场，造成了不少澳大利亚城市的楼市下跌了10%-20%。

　　以2015年财报为例，绿地悉尼中心的可供出售面积4.16万平方米，已出售面积4.04万平方米，推盘去化率极高。

　　据绿地澳洲官网披露，项目仅剩少量公寓可供出售。

　　然而，作为一个市中心核心区域的项目，如何建设才是最大的难题。在海外，众多法律法规对于开发商和建筑商都有着严格的管控，这也是为什么众多开发商在海外水土不服。

　　此外，这栋楼的建设计划在原悉尼水务局大楼基础上改造加建完成，项目保留利用了原址旧楼体的钢结构，这也加大了建设难度。

　　2016年，绿地集团发布声明称不再与原建筑商Brookfield Multiplex合作，并在声明中提到，“关于目前正在进行的合同，虽然双方有诚意达成一致，但由于在某些商业条款上的观点不同，双方决定中止合作。澳洲绿地公司将继续进行该项目，五月开始施工拆除原建筑。”

　　有消息人士表示，Brookfield Multiplex认为很难与绿地达成一致，工期本来就很紧后来又耽误了很多时间，这对建筑商来说有很大的风险，因为工程延期的话他们会被罚款，罚款金额每天可能高达六位数。

　　随后，绿地找到了另一位建筑商Probuild方才得以继续推进。

　　2020年9月3日，悉尼绿地中心终于迎来封顶仪式，这也是绿地澳洲封顶完工的第6个项目，大楼主体结构正式完工预示着项目在经过多年的等待后，终于来到了尾声。

　　果实与现实

　　在成为“世界的绿地”道路上，绿地背上了超过万亿的负债。

　　绿地近半年通过交付和出售海外项目已经回笼了超过90亿元，在三条红线的压力下，能够摘下多年前种下的果实，任何一笔回款对它来说都是一场及时雨。

　　绿地方面表示，海外回笼资金将主要用于偿还海外负债等。

　　在去年踩中全部三条红线、被列为红档企业的绿地，提出“三年三步走”降负债计划，力求一年降一档，从2021年到2023年分别实现现金短债比和净负债率降至绿档、有息负债降至2800亿。

　　据绿地控股（600606）消息称，截至2月底，公司顺利实现现金短债比超过1，提前完成一条红线的整改。同时，这也是绿地最容易调整的红线。

　　在绿地的报表中，上万亿的资产与上万亿的负债，如果要在资产负债率和净负债率上有所改善，无一不不要刮骨疗伤的举措。

　　绿地控股表示，其有息负债总额再度下降60亿元，自推进去杠杆计划以来，累计较高点已下降超过500亿元。

　　绿地管理层和股东们最为期待的救星或许仍是那个尚处于传闻中的战投。

　　2020年11月份，彭博社报道称，绿地控股股权转让有望在春节后完成、拟引入的战投可能包括有金融背景的央企。

　　随后，众多媒体跟进报道并指出，该次融资规模在60亿元左右，并将在春节前后完成；同时，推动旗下金融、贸易港业务分拆上市。

　　张玉良在年初媒体会上也表示：“引进金融背景的央企战投，是大股东之间的合作，正在进行中，计划在春节后，目前尚正常开展，无具体时间表。”

　　然后，春节都过去了一个多月了，关于绿地引进战投的消息却并没有被再次提及。

　　熟悉绿地的相关人士表示：公司引进战投股东还处在商谈阶段。