张近东“卖卖卖” 传碧桂园服务30亿收购苏宁银河物业

　　观点地产网 张近东的“卖卖卖”之旅还没有结束，这一次是物管公司。

　　4月13日早间市场媒体报道，碧桂园将并购苏宁置业旗下的江苏银河物业管理有限公司，交易对价30亿元。

　　据观点地产新媒体了解，此前在3月26日，苏宁置业将其所持江苏银河物业管理有限公司的全部股份，质押给了碧桂园生活服务集团，早已为日后的交易埋下了伏笔。但令人意外的是，仅在半个月后，流言或许已成了事实。

　　也许，这次传出的消息不过是在早已拟好的合同中盖下最后的印章。最终，张近东拿钱，碧桂园拿楼，各取所需。

　　张近东解渴

　　如消息属实，这将是张近东继上市平台苏宁易购（002024）中超冠军江苏苏宁后，主动放弃的另一项资产。坊间传闻的出售家乐福、国际米兰的消息更不是空穴来风，30亿元在苏宁巨大的债务缺口面前不过是毛毛细雨，解得了近渴，解不了远忧。

　　根据苏宁易购发布2020年度业绩快报，2020年营业收入为2584.59亿元，同比降4%；归属上市公司股东净利润亏损39.13亿元，去年同期净利98.43亿元。

　　苏宁线下实体门店与电子商城同时陷入疲软，主营业务上与头部公司拉开了更大的差距，而线下大型门店的开发同样没有取得很好的协同作用及效果，把盘子铺很大的苏宁撞了个满怀。

　　据企查查资料显示，银河物业为苏宁置业的全资子公司，苏宁置业共有三位股东分别为张近东持股65%，苏宁电器持股25%，儿子张康阳持股10%。张近东实际控制着银河物业77.5%的权益。

　　截至2020年中期，苏宁易购录得短期借款304.88亿元，一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券分别为64.85亿元、66.94亿元及79.93亿元，流动负债总额达到1171.49亿元，公司账面资金仅剩365.25亿元。

　　自从去年债务危机爆发以来，苏宁便多次质押旗下公司股权用于置换资金，但借来的钱总归是要还的，解决了短时间的流动性风险后，便开始了一步步卖资产的过程。

　　风头正紧的物业市场就连仲量联行也携着旗下公司入市待价而沽，银河物业或许是苏宁旗下少有的能卖出溢价的资产了。

　　截止2020年，银河物业在管面积5979万平方米，合约面积7998万平方米。在管项目包括商业物业、科技办公物业、高端住宅物业、产业园区物业、公共服务物业等，其中拥有数十个苏宁广场的商业物业，对碧桂园服务来说是一个不错的平衡。

　　对于苏宁来说，钱是最重要的，为了节省开支可以放弃中超冠军，那么并非绝对主业的物业公司来说也只是一个变现资产，先活下去再想活得好。

　　碧桂园服务并购扩张

　　与之苏宁形成鲜明对比的则是另一边春风得意的碧桂园服务。

　　近49亿元收购蓝光嘉宝的“物业最大宗并购”仍未落锤，30亿收购苏宁旗下银河物业接踵而至，再算上前面24.5亿收购满国康洁环卫公司，15.2亿收购城市纵横（电梯广告商），以及较小型的港联不动产物业、嘉凯城和各地的区域性物业公司。

　　此前在2019博鳌房地产论坛期间，李长江曾对观点地产新媒体透露，目前公司已与港联不动产已在团队整合、方向调整快速对接。

　　“以后一定会在商业市场方面发力，占有一席之地。”李长江称，碧桂园物业此前一直在寻找优质的商业标的。

　　此次收购的苏宁旗下银河物业正是拥有优质苏宁广场等商业项目的物业公司，可以进一步补齐碧桂园的业态组合。

　　“小孩子才做选择，成年人我全都要”，在并购的这条路上，碧桂园服务走在了所有同行的前面。

　　其中，碧桂园服务收购此前收购港联不动产交易事项，李长江回应称，港联不动产是以商业物业为主的公司，从公司主要投资内容来看，需要一家有品牌、有量的物业公司，也可以补齐我们的短板。

　　碧桂园服务副总裁刘镇文称，截止目前，绝大多数被投企业既达成业绩对赌要求，又能顺利完成内部经营管理KPI指标要求，整体投资回报远远好于预期。

　　对于此次买下的银河物业，碧桂园服务应该不会放弃相应的业绩承诺及面积输送要求。

　　截至2020年底，除“三供一业”业务及城市服务外，碧桂园服务的合同管理面积约为8.2亿平方米，同比增长19%，在管理面积约为3.8亿平方米，管理共3277项物业。

　　李长江表示，公司今年的在管项目或会超4000个，并提出五年要实现一千亿的营收目标，包括500亿元的物业收入，300亿元的增值服务收入，200亿的城市服务收入，还有150亿的商业资产运营和管理，这样加起来是1150亿左右。

　　李长江在2021观点物业大会上透露，2021、2022、2023这几年碧桂园服务的公司规模会快速扩张，而且一定是扩张的速度是最快的，2024、2025速度会慢一些。

　　其中，并购是碧桂园服务完善产业链和平衡业态中的重要一环，或许在这几年都能看到碧桂园服务其最大的资金来源除了自身经营收入的现金流外，更来源于新投资者的融资。

　　近一年多来，碧桂园服务的股价持续走高，公司也趁机通过配股的方式筹集更多的资金在手，时至今日，其市值也早已超过碧桂园集团、中海地产、中国恒大等公司。

　　2020年12月10日，碧桂园服务拟以每股45港元的价格配售1.1亿股，较当日收盘价折价9.5%，本次增发预计筹资6.39亿美元（49.53亿港元）。

　　更早之前的2019年1月10日，碧桂园服务拟先旧后新配售1.69亿现有股份，每股11.61港元（折让约10%）筹资19.39亿港元。

　　从碧桂园服务走过的这条路能看到，越来越多的港股物业公司在寻求通过让股东买单的方式去并购，提前通过配股筹集现金在手，热钱越来越多的物业市场，或许迎来更疯狂的并购。