香港首个物流概念REITs上市快速获批？顺丰房托据悉最快5月上市

　　财经网资本市场讯 4月16日，据财联社报道，有市场消息称，顺丰控股（002352）分拆顺丰房托在港上市，最快月进行内预路演，可能在未来两周争取获证监会、港交所批准香港上市申请，公司最快可于5月上市。对此，顺丰方面回应称，公司目前暂无应披露而未披露事项；公司会根据项目进度，按照相关法律法规规定履行信息披露义务。

　　今年2月10日，顺丰控股发布公告称，筹划通过境外控股子公司顺丰控股有限公司（SF Holding Limited）间接持有的分别位于佛山、芜湖、香港的3项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港联合交易所上市。（以下简称“房托上市”）。

　　顺丰控股表示，递交房托认可申请作为筹备房托上市的第一步。在2021年2月10日，顺丰控股有限公司通过其香港全资子公司顺丰房托资产管理有限公司（SF REIT Asset Management Limited）拟于香港设立顺丰房地产投资信托基金（SF Real Estate Investment Trust，简称SF REIT），向香港证监会递交了认可申请。香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后，房托管理人将向香港联交所提交顺丰房托的正式上市申请表格。

　　顺丰房托上市拟注入的底层资产是位于广东省佛山市南海区的佛山桂城丰泰产业园、位于安徽省芜湖市鸠江经济技术开发区的芜湖丰泰产业园、以及位于香港青衣的亚洲物流中心顺丰大厦。

　　顺丰控股表示正筹划重组，重组完成后将通过境外全资子公司金紫荆物流控股有限公司（Golden Bauhinia Logistics Holdings Limited ，简称Golden Bauhinia）间接持有上述3项物业资产。公司同时正筹划将金紫荆物流的100%股权转让予顺丰房托，顺丰房托再向公众发行基金单位，最终由顺丰房托的受托人以信托形式代表其基金单位持有人来持有金紫荆物流的股权。

　　在公告中顺丰控股指出，设立房地产投资信托基金并上市将开拓公司的创新性融资渠道，顺丰房托上市将有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。

　　国金证券研报指出，相比于其他类型持有型不动产，物流地产资产具备两个优势，首先是受益于电商发展，2016年以来全球范围内物流类资产估值水平持续跑赢其他类资产，受到投资人的青睐。其次，就国内而言，随着核心城市中心不断外拓，以及物流用地供应的减少，早期低价获取的物流用地可能因大幅升值而给投资人带来丰厚受益，甚至部分土地可能因为用地性质的转变而产生巨大的一次性收益。

　　然而，随着房地产业的高速发展阶段已过，物流地产高温阶段也已经过去，整个行业已面临增长放缓带来的挑战。

　　2006至2015年是我国物流地产行业高速增长阶段。2006年，圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商，电子商务平台开始为物流企业发展提供助力。2007年，京东开始自建物流，电商企业正式进军物流地产领域。2013年，阿里、联合银泰集团、富春控股、“三通一达”等公司共同组建菜鸟网络，进一步推动物流行业的升级。在此阶段，中国仓储业投资额从2006年370.9亿元增长到2015年的6620.2亿元，10年增长了17倍。

　　然而2016 年至今，行业处于多元发展期。随着我国经济增速放缓以及工业用地指标收紧，行业增速开始放缓，但行业中的参与者仍在持续增多，众多企业跨行进军物流地产，我国物流地产行业进入到多元化发展阶段。

　　在此阶段，电商企业加大了在物流地产行业的投入；传统的房地产企业因房地产市场的降温，开始进军物流地产行业；零售企业、金融机构也开始涉足物流地产中，成为行业的市场的新生力量。与此同时，在经济增长放缓的情况下，市场中一些小型项目、经营不善的项目开始被持有者抛售，市场面临一轮调整。据头豹研究院预测，行业增速在逐渐放缓，预计到2022年中国仓储业投资额超过7200亿元。

　　据投资者网报道，目前顺丰房托的业绩大部分依赖于母公司顺丰控股的“贡献”，顺丰房托也在招股书中坦言：“基金现时依赖于顺丰关联租户取得其绝大部分收入。”据招股书显示，截至2018年、2019年及2020年9月末，顺丰关联租户占总收益的百分比分别约为62.4%、72.1%及76.6%，比重不断上升势头不减。与此同时，在顺丰房托物业的32名租户当中，租金收入总额前5名中就有3名来自顺丰控股，约占同期租金收入的82%。

　　截至2020年9月底，顺丰房托的归属母公司的净利润仅约32万港元，2019年同期这一数字约1.56亿港元，同比骤降99.8%。

　　顺丰房托的融资成本的加速攀升引起了外界的关注。招股书显示，顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216万港元；截至2020年9月底，顺丰房托融资成本再度攀升，较去年同期约上涨110%至8895万港元。

　　顺丰房托向港交所递表，准备开启资本证券化之路，不过，由于是香港首个主打物流相关概念的REITs，其最终能否获得港交所“放行”，还有待资本圈观察。