规模重回前十 稳健派金地集团走上“冲锋路”

　　（文/张志峰 编辑/马媛媛）从去年的房企融资“三道红线”政策、银行贷款集中度管理到今年上半年的集中供地政策，银行端、土地端联合发力，房企走向进一步分化的十字路口。

　　在这样的背景下，“稳健经营”成为行业共识。不同的是，有人减速求稳，保的是现金流和利润；有人则追求稳中求进，欲抓住机会弯道超车。

　　重回行业TOP10的金地集团（600383）显然属于后者。

　　日前，金地集团发布2021半年度财务报告。上半年，公司实现营收342.74亿元，同比大增72.45%；同时，企业签约销售金额1628亿，同比大增60%，位列内房企销售排行榜第10位。

　　财务稳健，投资发力

　　根据克而瑞统计，2021年1-6月，百强房企累计销售操盘业绩同比增36.7%；同样，地产10强前6个月累计增长25%.

　　因此，在上半年调控趋于精细化以及部分地区疫情反复的情况下，金地销售规模超过60%的增幅显得极为少见。

　　值得一提的是，企业在规模上的高增长并不以高杠杆位前提。

　　截止报告期末，公司剔除预收款后的资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19，各项财务指标继续保持在“三道红线”的绿档水平。

　　而事实上，“平衡发展观”正是金地一直以来所倡导的。若将时间线拉长，从2016年行业正处于高增长“黄金年代”的时候，金地的三项核心财务指标就从未越界，且表现得比如今更为稳健。

　　观察者网查阅过往财报发现，2016年末企业剔除预收款后的资产负债率为57.9%，净负债率为28.4%，现金短债比为2.47。其后虽然杠杆每年都略有增长，但从未踩线，至今年中期已连续5年居于“绿档”。

　　以至于有行业人士认为，金地作为过去“招保万金”时代的龙头房企，之所以规模失速与其没能及时加杠杆，长期保持过于谨慎的财务政策直接相关。

　　而如今，当行业重新洗牌，众多房企苦于“三道红线”纷纷收缩战线的时候，就到了以金地为首的“稳健派”发力期。

　　凭借4.65%较低的加权平均融资成本以及标普BB、穆迪Ba2等长期向好的信用评级，金科在上半年激烈的土地市场竞争中可谓风光无限，其实际出资金额甚至超过中海、龙湖等传统10强房企。

　　财报显示，今年1-6月，金地累计新获取土地81宗，新增了约1247万平方米的土地储备，同比大增92.14%；总投资额约924亿，同比大增53%；权益投资额约411亿元，同比增长17%。

　　其中，公开市场拿地的平均溢价率13.88%，新增土储中一二线城市占比59%。

　　而事实上，金地早在几年前就已经开始凸显野心，拿地金额持续上涨。

　　数据显示，2016年企业拿地投资金额399亿元，到2017年，该项数字已猛增到1004亿，2018年为1000亿，2019年1200亿元，2020年达到1350亿。

　　截至2021年中期，金地集团土地储备累计达到6729万平方米，其中71%为一二线城市，为企业未来在规模和业绩上发力奠定基础。

　　利润下滑，欲以速度弥补？

　　值得注意的是，上半年企业在营收和销售规模大增的同时，企业盈利能力反而大幅下滑。

　　财报显示，上半年金地集团对应整体毛利润为60.8亿元，毛利率17.36%，同比下降19.32个百分点；对应净利润28.99亿元，同比下降38.6%；净利率8.46%，同比下降15.3个百分点；归属于上市公司股东净利润18.25亿元，同比下降38.79%。

　　其中，作为最核心业务的房地产开发板块结算毛利率为 14.25%，同比大幅下降25.35个百分点。

　　金地集团在财报中解释称，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响，引发报告期内公司归属于上市公司股东的净利润下滑。

　　金地补充道，预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。

　　事实上，类似的情况并非个例，受到销售与回款方面众多压力的影响，上半年房企利润率下滑现象十分普遍，但降幅如此之大的企业却并不常见。

　　其背后原因除了企业所说的项目结转节奏不均衡之外，或许与金地大力开展合作开发模式也不无关联。

　　有分析人士向观察者网指出，房企合作开发的优势，既可以缓解资金压力、降低投资风险，又可以快速完成规模扩张和城市布局。不过，大量合作开发也会给项目管控造成压力，更为危险的是，可能造成少数股东权益大涨，从而损害企业股东利润。

　　从新增投资来看，在上半年新增的81宗土地中，集团权益拿地金额411亿元，仅占总投资金额的44.5%。即权益占比不足一半，这也意味着未来这些项目开发结转之后，项目利润将有超过半数被其“合作伙伴”所分润。

　　而在上半年经营数据中，金地少数股东损益为10.75亿元，占到企业净利润的37%，即合作方分走了企业近4成利润。

　　不过，亦有自身投行人士向观察者网分析称，金地大规模拿地，加之合作模式扩充规模，不难猜测企业的战略意图，应当是打算以高规模和高周转来弥补利润率下滑带来的损失。毕竟资本市场所看中的还是股东利润净值，只要规模足够大、且周转的足够快，哪怕利润率有所下降，仍能保证股东利润额正向增长。

　　同时，该人士指出，目前包括中海、招商、保利等大型央企都在尝试这一策略，而金地同样具有国资背景、资金成本有优势，因此只要保证足够的财务安全边际及房屋质量，就具备在未来竞争中获胜的可能。