新湖中宝的“长期主义三部曲”

　　每一个行业都有竞逐荣耀的决赛场，中国房地产行业的这个赛场，上海必是其一。能读懂上海这座风情万种的大都市、并不断交出一个个堪称经典的作品、进而在长三角深耕并立足的房地产企业，一定是有着与众不同特质和生存哲学的。

　　【新湖中宝(600208)、股吧】（600208）股份有限公司（600208.SH，简称“新湖中宝”）就是这样一家与众不同的企业，其“地产+”逻辑、从地产到金融到金融科技、再到高科技的投资，在经历一段时间的“陪跑”和成长后，开始进入收获季。

　　8月30日，新湖中宝2021年中报，业绩向好。数据显示，公司上半年实现营业收入74.42亿元，同比上升57.19%；扣非净利润14.23亿元，同比增长62.26%；基本每股收益0.24元。

　　新湖中宝是一家关注长期价值的公司，是“价值地产”的倡导者。公司成立27年来，以地产为主业，形成“地产+”独特商业模式，并走上一条多元发展、稳健高质量增长之路。

　　节流：财务杠杆稳步降低 稳健高质量发展

　　今年上半年，在“房住不炒、因城施策”总基调下，金融政策持续收紧。不仅有“三道红线”，还实施房地产贷款集中度管理、重点城市集中供地等调控措施。当行业环境发生深刻变化，“降杠杆”成为各大房企的首要任务。

　　新湖中宝在这样的行业大背景下，持续保持杠杆克制，财务指标持续向好。中报显示，截止报告期末，公司账面资产负债率69.26%，较期初下降2.34个百分点；预收类款项250.96亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为61.95%，较期初下降4.57个百分点；净负债率80.81%，较期初下降16.02%，处于行业低位。

　　早从2018年起，新湖中宝便开始采取一系列降杠杆举措。2020年，公司负债总额为971.6亿元，同比下降10.78%，扣除预收类款项后的资产负债率为66.52%；净负债率为96%，较期初下降近一半；现金短债比为1.01。

　　同时，公司流动性充裕，现金“血液”丰富、畅通。期末货币资金余额125.80亿元；有息负债合计450.32亿元，占总资产的34.47%，较期初减少89.65亿元。公司经营性现金流实现大幅流入，期内净流入51.51亿元。

　　降低融资成本，也是公司财务稳健的重要措施。公司发行公司债券共20亿元及资产支持专项计划10.5亿元；期内加权平均融资成本 6.57%（其中银行借款加权平均融资成本 5.01%），期末加权平均融资成本6.46%（其中银行借款期末加权平均融资成本 5.04%）；期内利息资本化金额约6亿元， 利息资本化率 37.48%，整体融资成本在行业内保持较低水平。

　　新湖中宝在保持财务健康的前提下，获得稳健高质量增长。作为公司主业的地产板块，今年上半年实现合同销售面积69.82万平方米，同比增加31.30%；合同销售收入160.83亿元，同比上升125.94%，已售未结货值约401.34亿元，处历史高位。期内新增土地储备18.91万平方米，新增建筑面积54.89万平方米。

　　开源：锚定长期价值 “地产+”进入收获期

　　房企要走得更远，能抵抗更大的风险，一定要有自己的核心竞争力。新湖中宝着力打造的核心竞争力，就是基于长期主义思维的 “地产+”路径。

　　在地产业务高质量发展的同时，新湖中宝在高科技等领域持续深耕。前瞻投资于区块链、人工智能、高端制造、 芯片设计、生物医药等，陪跑了很多高科技公司。从资金投入、战略规划、业务拓展，到应用场景、运营管理以及资源整合，已形成较为庞大的投资规模和体系。截至目前，对高科技企业的投资累计已超100亿元。投资价值日益显现。

　　新湖中宝董事长林俊波说：“我们不做财务投资，而是全面赋能，帮助这些企业内生出商业能力，完成从科学家到企业家的成长。”

　　在投资界看来，投得准不准，看上市的企业多不多。新湖中宝是趣链科技、邦盛科技、 【宏华数科(688789)、股吧】、云天励飞、蕙新医疗等众多拥有国际领先的国产自主可控技术的高科技企业的重要股东，投资的这些高科技企业，有的已经上市，有的在计划上市的路上。

　　比如，作为数码喷印领域引领者的宏华数科（688789.SH），今年7月8日已经在上交所科创板上市，引领印染业新方向，市占率超过50%，这是继晨晶股份（688099.SH）在科创板上市之后，新湖中宝在高科技投资领域的又一次收获。

　　新湖中宝还投资了国内知名的区块链企业——趣链科技。入股后，不仅为趣链科技推介产业协同客户，提供政务资源，实现无缝嫁接，还通过集团资源在应用场景方面进行物业、证券营销等与区块链结合的探索。

　　近期，新湖中宝以趣链科技为核心，打造区块链服务生态圈，以宏华数科为核心，打造时尚产业生态圈，都取得重要进展。

　　以趣链科技为核心的区块链服务生态圈已崭露头角，推出了全国首批区块链新生活服务平台“骑士享家”，8月正式上线新湖果岭社区。骑士享家平台的成功发布，标志着区块链在赋能居民生活服务领域迈入全新时代。

　　以宏华数科为核心的时尚产业链生态圈也在积极推进中。随着宏华数科产能的提高，将以智能化数码喷印装备为支点，实现终端消费需求和柔性供应链有机结合，推动时尚产业供应链重构，打造新的时尚产业链。

　　初心：价值地产倡导者 未来可期

　　在许多上海人心目中，坐落在上海市静安区、处于外滩三公里繁华城心、六大顶级商圈环伺的上海新湖·青蓝国际项目，代表着奢华与品质，也是一片充满文化与诗意的土地，是新湖中宝优质住宅代表作品之一。项目分两期开发，一期已拿下2018年“上海市建设工程白玉兰奖”。

　　另一项目新湖明珠城，是体量约90万㎡的大盘，分四期开发，占据了1150米长的苏州河一线河岸，气势恢宏，是上海旧改的一个样本，构建出上海臻稀的滨水生态住区，成为城市品质的又一标杆。

　　在寸土寸金的上海，新湖中宝匹配传统上海人的腔调与风骨，让每一个产品不辜负脚下的土地，进行了一场“当代上海精神”的再造，融糅当代上海精神和全球化的温度，成为真正的产品主义者。

　　当“青蓝国际”一期2017年底交付时，4000㎡恒温泳池、不计成本的铝板、真铜、贝鲁特米黄石材和德国旭格门窗，在当时减配成风的市场上，宛若一股清流，“产品力”受到市场广泛认可。对产品工艺选材上不吝啬、打造精品并不断实现自我超越是新湖的日常操作。

　　新湖中宝以“价值地产”为理念，持续深耕长三角，从上海到苏州、启东，再到杭州、温岭、舟山，持续布局国家发展战略前沿核心城市。其中，上海内环开发面积约200万平方米，在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。

　　“与资本市场有效接轨，股东利益最大化；突出主业，合理配置资源，追求资本回报最大化；持续创新，提升核心竞争力，形成独特价值”被写进新湖中宝的战略。践行这一战略，使得新湖中宝的股价今年实现正增长，这种逆势走强表明市场的一种认可。

　　今年以来，凭借良好的资本运作、优质的资产结构、前瞻性的战略布局等，新湖中宝荣获“2021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”以及“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”等殊荣。在这个充满变革的时代，这家企业呈现出一片欣欣向荣的姿态，也为未来发展，提供了更多想象空间。

　　北方/文