证监会通知：基础设施REITs 正式进入常态化发展阶段

　　近日，国家发改委发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步推进REITs常态化发行，标志着我国REITs发展由试点正式进入常态化发展阶段。扩大了REITs标的资产类型，完善了推荐流程、注册审核机制、准入标准等，将促进我国REITs快速发展。

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　　主要内容：加快推进市场体系建设，提高制度化规范化水平

　　此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。一、加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力。拓宽试点资产类型，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，分类调整项目收益率和资产规模要求，推动扩募发行常态化，扩大市场参与主体范围，加强二级市场建设。二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平。优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。三是坚持规范与发展并重，突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。四、统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。

　　影响分析：REITs发行进入常态化发展阶段，消费型基础设施发行REITs获优先支持

　　第一，标志着REITs发行从试点正式进入常态化发展阶段。之前我国REITs发行是属于试点阶段，这次通知的发布，标的资产的扩大，完善推荐流程、注册审核机制、准入标准等，REITs发行及扩募规则公开透明化，有利于发行主体及中介机构如会计师事务所律师事务所等改善经营、做相关准备，有利于提高发行效率，将有助于推动REITs发行常态化。

　　第二，优先支持消费型基础设施发行REITs，有利于发布会消费对宏观经济的基础性作用。该通知指出，优先支持百货商场、购物中心、社区型商业、城乡网点农贸市场等项目发行基础设施REITs。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。上述这些属于消费型基础设施，为支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景，这些类型的基础设施REITs将会优先得到支持，利好这些类型的运营商企业。另外，优先支持消费基础设施发行REITs，有利于扩大内需，发挥消费的基础性作用，有利于稳定宏观经济增长。

　　第三，扩大了REITs标的资产类型，将丰富标的资产。REITs发行试点阶段，标的资产涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等，这次扩大到了百货商场、购物中心、社区商业等，进一步扩大到了商业不动产领域，丰富了标的资产。REITs快速发展，对于降低企业杠杆率、盘活存量资产、扩大有效投资、增加投资渠道都有重要意义。

　　第四，不得为商品住宅开发变相融资。通知指出，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。项目发起人不得从事商品住宅开发，不得为商品住宅开发变相融资。

　　第五，对项目的收益水平提出明确要求。一是，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%。二是，非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。

　　第六，鼓励保障性租赁住房REITs发行，将助力保租房更快发展。鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。降低保租房REITs发行门槛，是鼓励更多机构发行，促进保租房良性经营和发展。扩募要求不低于首发规模2倍，是鼓励保租房规模化发展，鼓励机构更快更大规模发展保租房。