刚刚！证监会、发改委发文，消费基础设施REITs出炉，五大要点等你速览

　　3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》)；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(简称《申报推荐通知》)，两个文件同时提出，“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。”

　　速览五大要点：

　　1、拓宽试点资产类型。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

　　2、分类调整项目收益率和资产规模要求。

　　3、优化审核注册流程。发改委自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。

　　4、注重市场体系建设。推动扩募发行常态化，扩大市场参与主体范围，适时推出REITs实时指数。

　　5、坚持规范和发展并重，促进市场平稳运行。

　　已上市REITs25只

　　募资超过800亿元

　　2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。在各方共同努力下，初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

　　2022年以来，证监会会同国家发展改革委落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。

　　拓宽试点资产类型

　　完善审核注册机制

　　此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

　　一是，加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力。

　　拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

　　分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

　　推动扩募发行常态化。鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地。

　　扩大市场参与主体范围。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs。

　　加强二级市场建设。完善做市机制，适时推出REITs实时指数。

　　二是，完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平。包括完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。

　　《通知》提出，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。

　　明确大类资产准入标准。加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时，建立常态化会商机制，着力解决“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题。

　　完善发行、信息披露等基础制度。健全REITs发售业务规则，完善资产估值和询价定价机制，规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。

　　此外，《申报推荐通知》提出，规范项目申报受理流程。省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目应于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

　　加快做好项目推荐。自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。发起人(原始权益人)、基金管理人等根据要求补充、修改项目材料的时间不计算在上述时间内。

　　三是坚持规范与发展并重，突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益。

　　四是凝聚各方合力，完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。

　　《通知》提出，推动完善配套政策。加强与相关部门沟通，进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。借鉴境外成熟市场实践，及时总结REITs试点经验，抓紧推动REITs专项立法。

　　证监会表示，下一步将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。