深市部分REITs去年下半年“成绩单”亮点纷呈 底层资产运营稳中向好

　　新年刚刚开局，深市部分REITs率先发布2023年下半年成绩单。

　　1月9日，红土创新盐田港（000088）REIT、华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT、红土创新深圳安居REIT发布了2023年下半年主要运营数据。整体来看，上述5只REITs底层资产运营稳中向好，部分底层资产经营水平呈现上升态势。

　　业内人士认为，深市部分REITs盈利能力较强，展现出较好的韧性，在一定程度上反映了经济回升向好的趋势；同时，不少基础设施REITs多措并举，持续加强运营管理能力，推动项目平稳发展。

　　运营整体保持稳健

　　从2023年下半年成绩单看，上述5只基础设施REITs运营平稳。

　　产业园方面，2023年下半年，博时蛇口产园REIT持有的底层资产回升态势良好，万海大厦、万融大厦和科技企业加速器二期共3家基础设施项目整体运营情况良好；华夏和达高科REIT持有的底层资产运营良好；华夏合肥高新REIT底层资产出租率及合同租金表现平稳。

　　上述REITs底层资产出租情况良好，截至2023年12月31日，博时蛇口产园REIT持有的基础设施项目月末时点出租率为95%，较三季度末提升4个百分点；华夏合肥高新REIT持有的3个基础设施项目下半年出租率平均值较高，分别达到92.7%、88.77%、90.84%，高于项目估值模型出租率预测值2.7个百分点、1.77个百分点、2.26个百分点；华夏和达高科REIT持有的基础设施项目月末时点出租率均超过81%。

　　仓储物流园方面，2023年下半年，红土创新盐田港REIT持有的现代物流中心通过挖掘园内客户需求，积极引进储备新客户，实现新签约面积5.73万平方米。截至2023年12月31日，现代物流中心项目出租率为95.23%，年度平均出租率为98.60%，高于预测出租率95%；该基金持有的世纪物流园保持着100%的出租率。

　　保租房方面，红土创新深圳安居REIT持有的底层资产经营业绩高于预测数据，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆项目下半年出租率平均值都超过97%。

　　对此，先锋瑞驰投资总监陈海涛表示，上述5只基础设施REITs数据较为稳定，经营能力韧性较强。其中，由于明显的区域优势、较强的专业运营能力，部分资产项目客户黏性增强，带来了稳定的资产盈利水平。

　　运营能力持续加强

　　2023年下半年，深市基础设施REITs多措并举，持续提升项目运营水平。

　　随着周边产业园区项目同质化竞争日趋激烈，博时蛇口产园REIT运营管理团队跳出了传统的“关系+展会+人海”招商模式，采用“链式+基金+市场”创新招商模式，借助产业基金作为园区招商利器，为企业提供解决方案，吸引企业入驻园区。同时，该团队进一步提高运营服务颗粒度，打造“基础服务+增值服务+高阶服务”的全生命周期产业运营服务体系，通过核心服务能力的提升，帮助企业做大做强。

　　提升配租效率方面，红土创新深圳安居REIT建立了常态化的保障性住房配租沟通协调工作机制，与住房主管部门建立了良好的业务关系，将住宅空置情况及时、有效同步住房主管部门，持续提醒空置住宅现状，防止疏忽或不重视导致延误分配。“通过与住房主管部门形成有效沟通，有序地完成到期房屋租赁合同的续签工作，保障了底层资产项目平稳运行。”红土创新基金相关人士表示。

　　华夏基金也表示，将继续重视回款、续租和招商工作，持续加强安全管理，优化运营服务品质，提供基础服务、延伸服务、专业配套等体系化服务，定期举办行业交流活动，搭建平台促进园内企业合作互动，增加企业和园区黏性，力求提升项目的运营收益水平，实现项目现金流长期稳健增长。

　　展望未来，相关人士表示，基础设施REITs将成为金融和产业、资本市场和实体经济结合最密切的金融工具，通过构建庞大的REITs产业生态圈，成为经济发展的重要引擎。