北京新五年规划将出现巨变 新版城市布局面临大调整

　　6月19日，北京市委书记蔡奇在所做报告中阐述了今后五年工作的奋斗目标：建设国际一流的和谐宜居之都，具体目标用了七个“新”字，可见未来五年北京发展将出现巨变。

　　此前，北京市新版城市总体规划已送审，北京住建委还发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，这些城市建设发展的纲领性文件，将对未来北京城市及京津冀格局产生重大影响，值得特别关注。

　　北京新布局：一核一主一副、两轴多点一区

　　“中心城区功能重组有序推进，城市副中心主要功能节点初具规模，新城综合承载能力明显增强，构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间”。

　　一核：首都功能核心区，即东城区、西城区。

　　一主：中心城区，即城六区。

　　一副：北京城市副中心。

　　两轴：中轴线及其延长线、长安街及其延长线。

　　多点：5个位于平原地区的新城，即顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城。

　　一区：生态涵养区。即其它各区。

　　在新格局中，相比之前层次更清晰，核心区和副中心更为突出，从新城所在区位看，北京向东向南发展的格局愈发明显。

　　同时“老城”取代旧城，东城与西城合并指日可待，综合目前消息看，预计年内北京市府启动搬迁，老城重组就会全面展开。

　　还有北京将打造全面科技高地，全力抓好“三城一区”建设。

　　“三城一区”是指中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区;具体说法为聚焦中关村科学城，突破怀柔科学城，搞活未来科学城。

　　后者是15家央企组团建的，去年曾组团去参观，8年了，产业没兴起来，住宅卖的还不错。此外开发区的地位及重要性已今非昔比。

　　由于核心区和中心区新房紧缺，因而改善型置业需求向北京四面八方辐射，而五到十年后再看不同区位房价涨幅可能会相差一倍。如今北六环新房价格和东六环基本持平，不过区域势能还是有差别，从交通、配套等各方面看，升值潜力大不同。

　　因而之前为咨询学友推荐置业的区位大都集中在副中心、核心区、中心城区东部和南部。

　　5年150万套新住房重塑城市格局

　　6月15日，北京住建委副主任邹劲松在发布会上透露，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房。

　　北京住房保障体系已基本成型。在150套新建住房中，产权类住房100万套，租赁住房50万套。而在产权类住房中，商品住房约占70万套，包括25万套自住型商品住房、25万套改善型商品房和20万套中低价位、中小套型商品住房。

　　单就2017年来说，在新增的30万套房中，产权类房子占70%，为21万套。这21万套房子中，有14.7万套商品房。

　　根据规划，未来5年北京计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷。

　　中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，供应主体是城市副中心、顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上，生态涵养区土地供应量不高于15%。

　　4月以来北京加快供地速度，今年供地计划完成率预计会达到100%，一旦新增住房供应规模性放量，同时与调控政策对投机投资性需求的挤出效应相叠加，就能够有效地抑制市场过热的势头，平均房价将会出现稳中有降的局面。

　　有人会问，未来人口基本零增长，住房增加150万套，可容纳400余万人，北京还会缺房吗?因此有必要对这150万套住房的组成结构及供地计划做研究分析。

　　租赁住房50万套，设立以租为主的住房保障体系，租售并举，青年公租房和老年公租房试点，在这方面北京走在了前列，在京工作的年轻人及买不起房的今后将不会为租房而发愁。

　　25万套自住型商品住房，这是面向中下阶层的低价福利房，如上周跟大家介绍的朝阳区自住房房源，区位极好，而均价只有22000，也就是市场价1/3左右，只要买房未来就可以获得几百万增值收益。

　　从这个角度看，房票就是钱票，用好一张房票，胜过苦干十年。

　　还有45万套商品房，分布区域值得详细分析。目前公开入市的土地相当一部分由房企开发自持，无法形成新增供应，此外今年政策性限价，部分新房延缓入市，短期内也难以形成供应。不过认房又认贷阻挡了大部分准购房者，预计供不应求的局面年内会有所缓和。

　　交通改善，地铁规划改变区域价值

　　今后5年北京很多断头路将会贯通，近郊各区与市区的交通会更便利。年内全市在建轨道交通线路将超350公里，连接新老两大机场、京津冀地区多条城际铁路联络线也已开建或即将建设。北京域内及环京区域的时空距离将大大缩短，这将深刻影响区域价值。

　　十年前在常在各类论坛中讲“地铁一响，黄金万两”，事实也正如此，如4号线开通后，大兴和西城实现了同城化，之后区域房价大涨。可以说，轨道交通建到哪里，哪里的房价就会随之提高，下一步我们会就轨道交通线路做专项研究分析。

　　人口与优质教育医疗产业配套面临重新调整

　　北京市“十三五”规划纲要提出了北京人口控制分年度计划，城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。

　　人随产业和住房走，为了疏散人口，从源头上给中心城区人口减压，预计今后还会有更大举措。优质教育医疗产业配套是吸引人流的要素，也是房价的重要基础，人口与优质教育医疗配套向近郊各区转移是区域楼市的新动力。

　　通州和雄安迎来历史性机遇

　　从发展规划来看，未来提升幅度最大的还是通州。除了市府东迁之外，按计划承接市区40万人口，西城的优质教育和医疗支持通州，特别值得一提的是通州现代产业基础与顺义等不可同日而语，而伴随运河CBD建设，未来5年有望出现质的提升。

　　此外雄安新区建设也在报告中被提到重要地位，而产业集聚及人气汇集形成规模效应还需要时间，五年内对北京楼市难以产生实质性影响。

　　北京城市规划15年来再次修编报审

　　6月北京市委全会研究讨论通过《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》，3月还曾征求意见，当天去规划展览馆观看展览，晚些再专门举办一次研讨会做解读分析。

　　之前在讲座中我反复讲，城市规划决定财富走向，城市格局的全面调整，也意味着社会财富的大转移。

　　几百万人口及几十万亿资源要素的时空流转必将深刻影响未来区域财富新格局，因此无论置业与否，城市发展转变所带来的财富重新分配都是我们难以回避的，并且仍将胜过劳动所得。

　　哪的房价都会涨，只要买房就能赚钱，这仍是相当一部分人的既有思维。而去年下半年我预感到形势将会有所转变，而今再看已逐步成为现实。

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