10月统计局数据点评:拿地开工销售加速下行 到位资金单月降幅收窄
摘要: 投资:单月投资增速连续两月负增长,累计增速降至7.2%。1-10月份,全国房地产开发投资额124934亿元,同比增长7.2%(两年CAGR6.8%,下同),较前值降低1.6pct;10月单月投资额12
投资:单月投资增速连续两月负增长,累计增速降至7.2%。1-10 月份,全国房地产开发投资额124934 亿元,同比增长7.2%(两年CAGR6.8%,下同),较前值降低1.6pct;10 月单月投资额12365.9 亿元,环比降低14.8%,同比降低5.4%。由于土地购置、新开工降幅持续扩大,房地产开发投资承压,单月投资创近四年除去疫情期间最低增速。考虑到房企现金流压力短期难以缓解,且年末拿地新开工在年内难以形成销售使得拿地新开工动力较弱,预计年内投资增速仍将继续下行。
拿地:土地购置面积单月和累计同比跌幅均扩大至两位数。累计土地购置面积15824 万方,同降11%(-7.2%);当月值为2094.0 万方,同降24.2%。
累计土地成交价款11410 亿元,同增0.2%;当月值2063.1 亿元,同降0.4%。
一方面由于房企资金压力和销售下行预期未变,土地市场热度持续降温;另一方面10 月集中供地的城市数量较上月有所减少,导致本月成交规模较上月下降。目前部分城市降低了第三轮集中供地的竞拍门槛,供地政策出现一定宽松,但由于房企资金压力以及年底拿地意愿较低,预计后续土地购置增速仍将继续下行。
新开工:新开工面积单月同比连续七个月为负。1-10 月累计新开工面积166736 万方,同降7.7%( -5.2%);10 月新开工13792.4 万方,环降20.9%,同降33.1%。由于销售大幅下行,房企现金流紧张的状况难以通过销售回款缓解,房企对新开工保持谨慎。考虑到房企资金问题短期难以转变,且年末新开工不仅难以形成销售还会消耗现金流,因此预计后续新开工将继续放缓,全年维持负增长。
竣工:单月竣工增速由正转为两位数负增长,累计竣工增速连续两月放缓。
1-10 月累计竣工57290 万方,同增16.3%( 2.8%);单月竣工6277.3 万方,环增46.9%,同降20.6%。单月竣工同比自4 月以来首次转负,可能由于房企资金链过于紧张影响工期,房企竣工压力加大。考虑到一方面多地出台加强预售资金监管的政策,旨在确保预售资金用于商品房项目工程建设,防止资金挪用导致项目烂尾问题出现,加上今年是竣工高峰,而竣工期是合同硬性要求,因此我们预计今年竣工仍将维持正增长。
销售:单月销售金额和销售面积加速下行,销售价格下行幅度收窄。累计商品房销售额147185 亿元,同增11.8%(8.8%);单月销售12390.1 亿元,环降21.3%,同降22.6%。由于前期信贷额度受限和楼市调控收紧对购房需求产生抑制,叠加房企流动危机和房地产税试点落地加大短期楼市观望情绪,10 月销售降幅显着扩大。值得关注的是,10 月中央高层就房地产金融政策密集表态,同时多地政府调整楼市政策,释放出维稳信号。但考虑到市场修复尚需时间,预计销售增速将继续降低,我们建议投资者重点关注政策的边际改善。
资金:房企到位资金单月降幅收窄,个人按揭贷款同增1%。1-10 月房企到位资金166597 亿,同增8.8%;单月到位资金15111 亿,同降9.5%。
10 月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别为-27.2%、-27.1%、-2.8%、-12.9%和1%。受到贷款集中度和三道红线影响,房企融资受限,加上销售下行,定金及预收款同比降幅扩大,房企到位资金持续承压,单月同比已经连续四个月为负。但10 月个人按揭贷款单月增速由负转正,说明按揭贷款投放已经开始出现恢复的迹象。
投资建议:1。我们认为随着部分高杠杆房企暴雷,后续房地产竞争格局将不断优化,龙头房企后市占率提升,竞争减弱修复盈利空间,推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;2。商业地产长期逻辑未变,推荐关注运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、龙湖集团、新城控股;稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司:华润万象生活;3。今年保障房政策不断推出,推荐关注逆周期的代建赛道龙头:绿城管理控股。
风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行,房企信用违约及其影响扩散风险。
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