国家统计局前11月房地产行业数据点评：单月降幅全面改善 竣工及按揭明显回暖

　　销售同比维持下降，但降幅明显收窄：前11 月销面及销额同比增速分别为4.8%及8.5%，相比2019 年同期分别增长6.2%及16.3%，累计升幅继续回落。单月销面同比降幅14.0%，连续第5 个月为负，但相比10 月近22pct 的下降11 月降幅明显收窄。分区域看，前11 月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为5.8%/9.0%/1.2%/-7.2%，各区域表现继续全面转弱，前期表现较强的东部区域收窄幅度持续居前。分业态来看，住宅/商业/办公楼前11 月销面同比分别为4.4%/-2.6%/2.0%。

　　拿地、开工及投资单月降幅同样改善，竣工再度回暖：土地市场方面，前11 月土地购置面积及成交价款同比分别降11.2%及升4.5%，购置面积同比表现近期比较平稳，成交价款呈现明显改善，相比19 年两者分别降15.8%及升21.4%。单月土地购置面积同比降12.5%，连跌4 月，但降幅同样大幅收窄，可能有去年同期基数较低的缘故，绝对量上看为2017 年以来同期最低。开竣工方面，前11 月新开工及竣工面积同比分别降9.1%及升16.2%，相比2019 年同期，两者分别降10.9%及升7.7%，开工维持下行，竣工表现平稳。单月来看，开工同比降21.0%，连续第5 个月下降，但降幅收窄，竣工同比经历了10 月的大降超20%后11 月跳涨至升15.4%，绝对量在近10 年中仅次于2016 年同期水平。前11 月地产投资累计增6.0%，升幅收窄1.2pct，相比19 年同期升13.2%，单月同比降4.3%，连降3 月，但降幅有所收窄。分区域看，前11 月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为5.8%/10.2%/4.1%/-0.9%，东北部转负，其他区域升幅继续收窄。

　　到位资金单月同比降幅收窄，其中个人按揭大幅好转，自筹及国内贷款改善：前11 月房企到位资金升7.2%，升幅继续收窄1.6pct，相比2019年同期升14.2%，升幅同样略有回落。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为17.0%/4.8%/-10.8%/9.8%，仅个人按揭略有好转，相比19 年同期升幅为23.3%/13.1%/-6.0%/21.5%。单月来看，到位资金同比连降5 个月，但降幅连续收窄2 个月，其中个人按揭同比升幅由10 月的1pct 扩大至近11pct，自8 月以来持续回暖，自筹资金同比转升，国内贷款降幅连续扩大5 个月后出现收窄，仅预收款继续转弱。

　　维持“强于大市”评级：11 月销售、拿地、开工、投资及资金面同比继续下降但降幅均有收窄，资金来源中的个人按揭大幅好转，自筹资金及国内贷款均有改善，基本印证了近期资金面政策的变化。短期来看，1)因城施策背景下部分城市可能出台行业托底政策，2)供给端及需求端资金面预计将加速放松，但考虑到年初高基数，明年初基本面数据表现仍有压力，3)流动性吃紧的颈部甚至腰部房企挺过眼前的困难“活下来”可能可以达成，但依然面临明年及展期部分还款压力，长期来看，公司间预计依然会保持分化，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企才能“活得更好”。投资上，短期可以考虑二线弹性标的，长期可以关注，1)优质龙头及部分民企万科、保利、旭辉(未覆盖)等，2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

　　风险提示：疫情发展超出预期