东北地产物管周报：合肥发布物业信用信息管理办法 保利、招商发布年度业绩报告

　　报告摘要：

　　板块持续回调：板块持续回调： 上周东北地产H 股物业指数收于5847.75点，累计下跌2.76%；同期恒生指数累计下跌4.18%，恒生综指累计下跌3.64%；上周东北地产物业A 股指数收于1181.23 点，累计下跌1.40%，同期沪深300 下跌0.94%，上证综指累计下跌1.77%。上周涨幅前三物管公司分别为雅生活服务(+20.39%)、【特发服务(300917)、股吧】(+15.00%)、合景悠活(+12.78%)。上周，中海物业、绿城服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、合景悠活、建业新生活、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，融创服务增持最多。截至上周，华润万象生活、世茂服务、融创服务、中海物业、绿城服务、合景悠活、建业新生活、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务港股通持股比例分别为：

　　15.92%/8.50%/2.17%/9.39%/9.23%/0.93%/3.10%/1.01%/7.46%/2.64% 。

　　其中，融创服务周内获最多增持(+1.97%)。

　　公司动态：上周，保利物业、【招商积余(001914)、股吧】、建业新生活发布年度报告；特发服务进行闲置募集资金管理。

　　行业新闻：上周，合肥发布物业信用信息管理办法；金科服务成立全资子公司重庆金裕瑞物业服务有限公司；金科服务中标无锡惠山玉祁街道停车项目。

　　投资建议：上周，保利物业、招商积余、建业新生活发布2021 年度业绩。

　　其中，保利物业2021 年营收增速34.2%，超过2021 年年初业绩指引增速30%，与2020 年增速34.7%基本持平，归母净利润同比增速25.6%，超过2021 年年初业绩指引增速25%，剔除一次性汇兑损益后的核心净利润增速30.6%(一次性汇兑损失由汇率变动引发)，全年业绩增速目标超额完成；在管面积4.65 亿方，同比增长22.4%，合约面积6.56 亿方，同比增长15.7%，规模稳健增长。招商积余2021 年营收、归母净利润分别同比增长22.6%、17.9%；扣非归母净利润3.65 亿元，同比下降5.32%，与归母净利润差异主要为投资性房地产公允价值变动收益1.1 亿元所致，部分对冲1.6 亿元资产减值准备带来的业绩影响；在管面积2.81 亿方，同比增长47.2%，在管项目数量从2020 年末的1438 个增长至1717 个，新签合同金额30.5 亿元，同比增长24.2%。综合而言，两家非住布局较深的央企物企业绩、规模增长稳健，利润率维持稳定，2021 年报季期间有望看到更多头部企业业绩快速增长。我们建议，中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期