房地产深度报告：住房购买力的“误解”与“纠偏”：政策有效还是无效？

　　潜在需求仍具相对韧性，不至于断崖式下降城镇化虽明显降速但仍有空间，且新增城镇人口需求的释放有时滞，住房潜在需求不会断崖式下降；新市民则是潜在需求的“蓄水池”，支持新市民购房是新时代住房需求的重要抓手；改善性需求亦将持续释放，人均住房面积将稳步提升。参考发达国家与地区经验，我国永续开发率或在1%-2%之间，庞大的存量住房规模意味着长期10 亿平米量级的需求仍有保障。

　　居民杠杆并不算高，户均存款可覆盖最低首付

　　现金流视角下，中国居民部门每年只需要花费增量储蓄的15%即可完成房贷还本付息，如果考虑存量储蓄，该比例则进一步下降至个位数，即中国居民部门的真实杠杆率并不算高。城乡居民家庭户均存款及其他金融资产可基本覆盖最低首付要求(20%-30%)，城镇居民家庭户均存款相较更高，且首次置业也未必都是新房与较大户型，城镇居民家庭的平均首付压力相对可控。

　　房价收入比：相对偏高但并非高不可攀，且并不是一个好指标全国房价收入比(宏观口径)近十年来略提升至7.4，但与十五年前基本相当；如果考虑更纯粹的刚需客群需求，则其房价收入比还要更低一些。整体来看，全局层面7X 左右的房价收入比并不算高，更多的压力不在全局而在结构，尤其是部分热点城市。2021 年统计局与中指口径下，45 城调查口径下的房价收入比分别为12.3 与11.0，深圳、上海等头部核心城市压力较大；但房价收入比并不是一个横向对比的好指标，因为没有考虑发展阶段和储蓄倾向的重大差异。

　　月供收入比：全国平均及绝大部分城市都在50%的安全线以内2021 年2 成、3 成首付下，城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供收入比分别为40%、35%，一直处于50%的安全线以内，公积金贷款可进一步降低月供压力，全局购买力显然不是大问题，降息背景下月供收入比可接近2016 年低点。2021 年统计局与中指口径下，45 城调查口径的月供收入比分别为57.8%与51.8%，尽管深圳、上海等头部核心城市月供收入比明显偏高，但多数重点城市实际月供收入比(宏观口径)仍处安全线以内，购房压力只是结构性问题。

　　月供储蓄比：全国平均仍在100%临界点之下，热点城市偏高但并不缺需求2021 年2 成、3 成首付下，城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供储蓄比分别为102%、90%，整体仍处100%的临界点之下，也要重视平均房价和按揭利率下降对住房购买力的提振，以当前首套按揭利率下限(4.25%)测算，月供储蓄比理论上可以击穿2016 年历史低点(89%、78%)。重点城市月供储蓄比一直相对偏高，“长安居大不易”自古有之，但多数城市较10 年前下滑；换一个角度看问题，当地居民购房压力相对较大的核心城市，反而最不担心购房需求。

　　行业观点：稳增长与宽产业双击，重申全年超额收益机会中国居民部门杠杆率并不算高，全局住房购买力仍在合理范围内，政策不会无效，需要讨论的只是政策力度和传导时间；政策短期有边界，但可能仍未达到合意水平；当前仍处贝塔第二阶段，波动都是节奏问题，重申全年超额收益机会，继续均衡配置有效率的国企和有信用的民企。

　　风险提示

　　1、政策落地及见效时点有不确定性；

　　2、腰部房企信用修复进展低于预期。