股价大跌市值蒸发超200亿 这家民营房企怎么了？

　　8月10日，受港股集体走低影响，内房股出现大面积下跌，一向被视为优质民营房企代表的龙湖集团(00960.HK)也中招。截至今日收盘，龙湖股价大跌16.40%，报收20.90港元，一天内龙湖市值蒸发超200亿港元，总市值仅剩1270.31亿港元。

　　龙湖之外，今日港股房地产板块及物业管理板块集体走弱，弘阳地产下跌12.50%、旭辉永升服务下跌9.94%、碧桂园下跌7.97%、新城悦服务下跌7.18%、时代中国控股下跌7.09%、美的置业下跌6.52%、碧桂园服务下跌5.99%......

　　对龙湖今日的股价走势，业内人士均感到意外。截至目前，龙湖维持着三道红线“绿档”的标准，且惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是为数不多获得境内外全投资级评级的民营房企。

　　不久前，龙湖还与碧桂园、美的置业等民营房企一道，被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持，并先后发行了规模5亿元的公司债、4.02亿元的供应链ABS.7月5日，龙湖还发行了2022年第三期境内公司债，规模17亿元。

　　在当下的房地产行业，能从公开市场获得融资的民企已是少数。今年7月份，龙湖按约定时间全数赎回2022年到期的优先票据，本金为4.5亿美金，票息率3.875%。目前，龙湖今年内已无到期需偿还债务。

　　在基本面尚为稳健的情况下，龙湖何以突然股价暴跌？值得注意的是，8月10日瑞银发布了报告，将碧桂园和龙湖评级下调至“中性”，目标价分别下调至2.7元及25.7元。据悉，该机构根据闲置现金衡量了碧桂园、万科、龙湖和旭辉的现金消耗率。

　　瑞银分析表明，这四家房企均在2022年上半年产生了负数自由现金流，相当于截至2021年底闲置现金余额的11%~41%，投资者担心这种现金消耗的可持续性。房企每月合同销售额须从2022年上半年水平上升11%~16%，以使现金流恢复收支平衡。

　　此外，今日有网络传言称，龙湖商票存在逾期。对此知情人士称“纯属造谣”，该传言来源并非权威渠道，上海票据交易所票据信息披露平台显示，龙湖并无商票逾期。

　　除了上述因素的影响，也有投资者认为龙湖此次风波系“强势股补跌”，此前龙湖因财务稳健融资成本低、公司经营质量较高、持有商业可产生现金流等因素，在内房股中享有较高的估值水平，但在当下行业环境下难免会有所回调。

　　日前，龙湖发布月度销售数据显示，截至2022年7月末，龙湖累计实现归属公司股东权益合同销售金额683.6亿元，归属公司股东权益的合同销售面积418.9万平方米。7月单月，龙湖实现归属公司股东权益的合同销售金额118.5亿元。

　　销售环境不见明显好转，是当下地产开发商面临的普遍问题。亿翰智库监测的40城数据显示，7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米，同比下行32.6%，环比下行24.8%，有国资房企对记者表示“房子难卖、很多人都去买二手房了”。

　　作为房企最重要的资金来源，如果销售迟迟起不来，即便是当下尚为稳健的房企，也会面临一定的现金流出与可持续经营压力。今日龙湖等内房股集体下跌，也反映出在销售走弱、房企“缺血”、停工问题待化解的背景下，市场对房企的普遍担忧。

　　在近日举办的2022博鳌房地产论坛上，海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌表示，现在爆雷的房企集中在民企，其实还有很多潜藏可能爆雷的企业。还没出现债务危机的国企，它们的资产质量、经营水平等也需要被关注。

　　旭辉控股董事局主席林中称，现在很多同行都在反映，比如项目销售了30%但贷款已经到期了，金融机构能否给那些销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目，延长其开发贷款的期限，为有足够销售货值的项目增加一些贷款。

　　“总的来看，现在房地产行业是比较平稳的，但分结构来看，民营房企的信贷总量是在收缩的。”他表示，在信贷总量的控制下，社会流动性非常好，房地产信贷的总量也是稳定的，但民企信贷有点不足，希望能为民营房企注入一些流动性。

　　不过，对不同企业要分类对待。林中称，对已出现债务违约的企业，要进行风险隔离，让地方政府、监管部门以及AMC进入。对还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，只要注入一些流动性，就能挺过这一关。企业主体如果不倒，就不会出现更多烂尾项目。