【e公司观察】深圳多宗地块“商改住” 增加住宅用地解决住房长远问题

　　（原标题：【观察】深圳多宗地块“商改住” 增加住宅用地解决住房长远问题）

　　和很多城市不同，深圳房价高涨的原因之一比较特殊，那就是土地面积狭小，土地稀缺。目前深圳增加住宅供应，有望解决所谓的“稀缺”问题。

　　近日深圳市规划和自然资源局发出4幅地块“商改住”公告，位置分别在宝中、北站、国际会展城、光明中心区，均是由原规划的商业用地（C1）调为二类居住用地（R2）。四块地涉及总用地面积大约5.16万平方米，总建面大约24.7万平。

　　“商改住”就是将原本规划为商业的土地，更改为住宅，减少商业面积，增加住宅面积。

　　在分析这个话题之前，要先了解一下深圳土地面积和人口情况，深圳人口位居全国城市前列，而全市土地面积仅有1997.47平方公里（不含深汕特别合作区），仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。

　　根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》：基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里，占其总面积接近一半。可开发的1000余平方公里范围内，深圳划定了不少于270平方公里的工业用地，剩下的土地还需要容纳居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。

　　深圳工商业用地的供应力度较大。2019年，深圳首次集中推出30平方公里土地面向全球进行产业招商,深圳在土地如此稀缺的情况下，依然希望大力发展工业。在居住商业用地中，深圳也倾向于规划商业写字楼和公寓，考虑的还主要是商业、企业发展需求，住宅用地供应不足，成为深圳房价猛涨的主要原因，深圳多次进行宏观调控，可都治标不治本。

　　畸形的供应结构，造成写字楼价格下跌，住宅价格上涨，写字楼租金回报率更高，但却很少有人买，主要是住宅的稀缺性导致价格上涨，整体回报率更高。深圳人为了打新，一度出现排队离婚的情况，为了套利，千万豪宅新房也出现日光情况，还出现高价”喝茶费"。

　　去年深圳出了个重磅政策，是《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，提出允许商业改住宅，商品房占比可达到30%。为了增加居住用房、解决居住需求，2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量不低于总量30%，规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于60%。提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房。

　　目前深圳甲级写字楼供应过剩，据《财新》报道，今年前三季度，深圳甲级写字楼新增吸纳量仅相当于去年全年的22%，仅14.5万平米，空置率升至22.7%。尤其是第三季度，甲级写字楼净吸纳量录得罕见的负值，为2.1万平米。预计今年甲级写字楼总体供应大约高达100万平米，而现存甲级写字楼700多万平米。

　　商改住可以减少商业写字楼供应，减少过剩，改善供应结构。但其实从销量上看，目前住宅供应也很难消化，二手房交易处于低谷，房价还处于高位，不过下降趋势明显。

　　所以“商改住”解决的并不是当前问题，而是更为长远，尽管住宅有下跌迹象，但还是要增加供应，这才能长期稳定深圳房价。之前一直调控但不增加供应的做法，很难从根本上控制房价，政策稍有变动房价就飞涨，导致今天的高房价出现。

　　不过也有值得注意的地方，深圳尽管规划年度居住用地供应不低于总量的30%，但其中公共住房占比达到60%，很明显，深圳希望提高住宅供应的社会属性，解决社会保障问题。真正能在市场上流通的住宅依然不会太多。