降准！8000亿的大礼包 对楼市影响有多大?

　　其实在12月26日，李老师在视频就预测了一句：新年前后，会来一次降准，果不其然就应验了。

　　2019年1月4日央行曾经降准1个百分点，随后则出现了年初的楼市小阳春，今年年初又是熟悉的操作，对楼市会有什么影响呢？

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　　先还是简单说说降准。

　　国家要求银行把一定比例的存款给央行保管，防止银行盲目房贷，因为万一储户们都一窝蜂地去取钱，他们的存款又都被银行拿去放贷了，那银行就只能因没钱还而坐等倒闭了。

　　这个上交的比例，就是存款准备金率。降准5个点了，顾名思义原来收100块存款要上交13.5块，现在只用13块了，少交的5毛，就可以用来放贷。

　　这次整个金融系统释放的资金，大约是8000亿。

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　　降准会利好楼市吗？

　　降准相当于增加了市场上的人民币供应量，也就间接地提升了资金的流动性，同时降低了贷款成本。

　　这样一方面房地产企业的资金压力可以得到缓解，刺激房地产市场回暖，另一方面也可以带动LPR报价的下调，刺激购房者交易。

　　所以总体来说降准可以提振楼市，对交易量和交易价格都有积极作用。

　　但是，具体会发生什么结果，还得看降准时刻所处的大环境。

　　2018年有过三次降准，对楼市基本没影响。

　　因为当时房地产行业调控处于最严的时候，房贷、个人按揭、开发贷款等融资渠道相对处于收缩状态，降准并不改变大趋势。

　　但这次的降准处在一个“货币灵活适度，保持流动性合理充裕（12.10中央经济会议）”的“降息周期”内，会传导至房贷利率，增加购房需求。

　　2019年11月，中期借贷便利（MLF）利率下调5个基点，这是2016年2月以来中国央行首次下调MLF操作利率。

　　2019年12月，央行重启公开市场逆回购操作，净投放2000亿元。其中，14天期逆回购1500亿元，操作利率2.65%，较前次操作下降5个基点。这是4年来14天期逆回购利率首次下降。

　　这纷纷标志着在全球经济压力等影响下，我国开启降息周期。

　　在这样一个宽松的周期内，对于购房者的优惠利率就会越来越多，部分银行也可能会出现针对首套房认定标准的调整。

　　未来，2020年LPR报价大概率进一步下调，尤其2020的1月和2月LPR报价很可能低于4.85%，楼市下行趋势将得到缓解，小阳春可以期待。

　　另一方面，当前楼市的政策面偏软，2019年年底经济会议仅提“房住不炒”，和2018年7月“坚决遏涨”、2019年7月“短不刺经”明显不同。12月住建部座谈会也表示，“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”，还是侧面暗示了需要一定合理手段，避免房价下跌。

　　水多了加面，面多了加水。此时的因城施策大背景，也是对小阳春的一个支撑。

　　另外，年初降准有放大作用，资金流入市场更快，对市场作用更明显。

　　临近春节，市场涉及到年终结算等多处资金需求，是一个资金需求高峰，同时银行通常会在年初对贷款项目进行集中投放，也是一个资金需求高点。

　　那么这个时间节点的降准一般会立竿见影，作用到各个市场，包括楼市。

　　2019年的楼市小阳春，和年初央行降准1%，累计释放资金约1.5万亿元不无关系。

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　　此次降准对购房者的影响几何？

　　“短不刺经”的政策基调没有变化，所以指望全面的、整体的房价快速上涨不现实，但分化的、结构性的小阳春，依然很可能出现。

　　比如那些经济基本面较强，住宅仍处于供不应求，且房价已经调整了一两年甚至更长的一二线城市，在降准带来的利好和巨大刚需人口的作用下，小阳春的可能性非常大。

　　上海、广州、成都、杭州、合肥是有可能的。刚需可以赶紧买。

　　那些不是因为政策打压，而是本来就存在购买力不足和人口流出的三四线城市，即便有了降准造成的小阳春，也会在2020下半年回落，大可不必被年初置业潮冲昏了头脑，建议2020下半年再做置业打算。

　　再就是此次降准释放了一个明显信号：中国进入降息周期，LPR长期下降。3月份转换LPR的时候别选固定利率，能转LPR就LPR，利率选一年一变最划算，重定价日选年初，年初央行喜欢释放流动性。

　　最后说点题外话，2014年以来，央行共进行了11次降准。降准之后的30天，股市只有2次下跌，其余均上涨。涨幅最大的一次是2015年2月，上证综指上涨达16%。这些上涨都不是实质性的经济增长，而是情绪性的集中投资。由此可见降准对我国市民的情绪影响较大，包括购房者，所以要警惕三四线城市出现的“假阳春”。

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　　结

　　1. 2020楼市小阳春概率很大，一二线刚需可以赶紧买。

　　2. 对于新购房者，房贷利率如果过高（5.3以上），可以再等等，未来加点和LPR都是降低趋势。

　　3. 全球降息环境下，中国4年不降息只降准，底牌十足，不必担心经济走弱而房价大跌，未来房价为企稳走势。