地产：低于预期的投资增速 荐3股

　　地产：低于预期的投资增速 荐3股 2015-09-14 类别：行业研究 机构：中金公司 研究员：宁静鞭

　　[摘要]

　　行业近况国家统计局发布了2015年1~8月房地产开发和销售情况。投资增速3.5%，累计新开工面积同比下降16.8%，累计销售面积同比上升7.2%。

　　评论开发商保守心态在蔓延，投资增速大幅低于预期：8月投资增速同比下滑1.1%（7月单月增速2.9%），环比也下降1.2%，明显低于以往全国投资额8月单月环比增长5%~10%的正常区间。结合新开工看，8月单月新开工同比下滑16.7%，单月土地购臵面积同比下降32.4%，均符合预期，但单月在建面积增长同比下滑25.1%，跌幅较7月的同比下滑22.0%继续扩大，说明开发商对市场的保守心态已经从新开工、拿地传导至在建。

　　8月销售表现稳定，符合预期：8月单月，全国商品房销售面积环比小幅上升1.2%，同比增长14.7%，较7月单月同比增速18.9%有所回落，符合预期。看到分城市数据，前30大城市8月成交数据同比增长26.4%，大中城市8月份表现依然好于三四线城市。

　　售价方面，1~8月商品房销售均价6,895元/平米，同比上升7.6%，8月单月均价7,039元/平米，同比大幅上升12.0%；均价的快速攀升与一二线城市成交占比提升密不可分。

　　到位资金同比增速有所恢复，但整体依然偏低：到位资金情况是投资数据的先行指标，8月到位资金同比增速3.6%，较前期有所恢复（7月单月到位资金同比增速2.8%），但仍处于较低水平。

　　2015年全国房地产数据预测调整：考虑到1~8月同比增速较低、开发商建设活动依然保守，我们下调全年投资增速预测至6%（原预测8%）；销售方面，由于一二线城市销售占比提升抬高了全国均价，我们上调均价假设至5%（原预测3%），进而上调全国销售额假设至10%。

　　估值与建议A股投资策略：龙头进入价值区间，依然坚定看好龙头地产股上涨；主题策略转至“国企改革”＋“京津冀”。连续股价下跌之后，地产龙头公司估值已经系统下行，万科1.5倍P/B，保利1.2倍P/B，货币、行业调控政策还在持续宽松，我们依然坚定看好龙头地产未来上涨超过30%，首推两大龙头万科和保利，其次招商；主题投资则切换至“京津冀”和“国企改革”，建议关注华夏幸福（未覆盖），中华企业、华发股份等。

　　风险宏观经济放缓，货币/产业政策放松力度弱于预期。