地产：信心贵于黄金 荐3股
摘要：
地产：信心贵于黄金 荐3股 2015-10-07 类别：行业研究 机构：中金公司 研究员：宁静鞭
[摘要]
行业近况住建部、央行分别宣布针对房地产有关政策，1）将非限购城市购买首套普通住房的首付比例下调至不低于25%；2）提高住房公积金实际贷款额度，全面推行异地贷款业务。对此我们评论如下：
评论1）如何看待新政？稳经济之举，但高频率、温刺激；时点早于预期：此次首付下调政策又一次出现在9月30日、三季度经济数据公布之前，时点早于预期（我们前期判断下一轮刺激政策将在年底），中央政府重启地产投资作为经济稳定器的意愿较为明显；同时，我们也看到，此次新政继续秉持因地制宜、限购/非限购城市区别对待原则，下调首付比例力度也不如2008年，说明政府对于房价快速上涨依然抱有警惕态度。我们认为，未来一段时间，地产政策放松将以高频率、温和刺激的方式持续到投资显著上行、房价普遍回暖。
2）政策实质效果？新政预计将额外提升4季度非限购城市销售额3~8%。此次新政只涉及到非限购类型城市，该部分城市销售额占全国销售额比例约85%左右，如果假设4季度银行按揭贷款额度能够与新政配合上升10~15%左右，我们估计4季度销售额将有3~8%的额外提升，对应全国销售额同比增速有望提升3~7%。而看到购房者负担，我们测算，如果首付比例足额下调，购房者增加贷款将使得月供负担上升7.1%，而总有效房价将上升2.1~2.9%。
3）未来政策看点？还需实质降低购房负担：由于中国住房饱和度已经相对较高，居民购房急迫性下降，部分核心一二线城市已经进入臵换需求主导的市场，而人口流出的部分三四线城市市场也对政策放松刺激产生“耐药性”。我们依然判断未来最有效的地产政策还是针对臵换需求、实质上降低购房负担的举措，比如减免交易税或者购房贷款利率抵个税等。
估值与建议政策态度更加明确，估值便宜、市场趋稳，依然看好龙头股上涨>30%；主题策略推荐“国企改革”＋“京津冀”。地产龙头公司估值已经系统下行，万科1.4倍P/B，保利1.2倍P/B，新一轮政策刺激有望提振市场信心，我们依然坚定看好龙头地产未来上涨超过30%，首推两大龙头万科和保利，其次招商；主题投资则切换至“京津冀”和“国企改革”，建议关注华夏幸福（未覆盖），中华企业、华发股份等。
风险政策效果不及预期。
