地产：去库存迎大势 荐4股

　　地产：去库存迎大势 荐4股 2015-12-02 类别：行业研究 机构：东北证券 研究员：高建

　　[摘要]

　　报告摘要：

　　2015年内宽松货币政策有望保持稳定，政府将大力支持房地产行业的库存清理和产业结构优化。宏观经济增速放缓的大环境下，核心目标是减少行业周期性波动和坚决去库存。

　　房地产价格指数筑底回升，一线城市房价有继续上涨潜力，三四线城市仍面临房价下行压力。今年整体销售业绩将优于去年，但主要由大中城市带动，中小型城市库存水平依然较高。

　　房地产投资成收缩趋势，土地成本攀升、拿地和新开工缩减，库存拐点确立。行业集中度保持上升势头，盈利能力继续分化。2016年，房地产开发投资将进一步放缓，但一线城市竞争会愈加激烈。

　　房地产板块整体表现优于大盘，蓝筹股业绩稳中有升，与文化、旅游、养老、体育等相关的转型概念股受市场热捧。白银时代已开幕，上市公司利润率继续下滑。融资环境宽松，企业债有效降低财务负担，但经营扩张已经放缓。预计传统房地产投资回报率仍会下行，搭载服务业高速发展有望实现业绩新增长。

　　土地供应区域不平衡加剧，人口红利过去时，结构老龄将来时，房地产消费格局将有长期变革。收入水平增长稳定，大户型改善、高端楼盘和商业地产市场具有潜力。

　　2016年的投资策略将关注：1.研发投入高增长，产业园区迎大潮。

　　京津冀区域的华夏幸福和长三角区域的张江高科可凭借区位优势并通过全方位专业化的服务助力孵化优秀高科企业，获取丰厚的投资回报。2.探索新型社区构建，开拓物业管理市场。构建新型消费者关系来加强差异化竞争能力，实现产业上下游资源的重新整合，提升盈利空间。万科八爪鱼中的万科驿和世联行的电商与金融创新作为近期新模式值得持续关注。3.互联网+思维与房地产相结合实现营销创新。4.养老、医疗、文化、旅游等消费产业与地产相结合，全面迈向转型之路。

　　投资风险需注意：一线城市地王频现暗含市场反转的风险；三四线城市高库存考验宏观经济长久稳定的趋势；新兴产业模式的盈利能力尚未得到检验，热捧之下需要冷静思考未来发展动向；拥抱互联网的参与者众多，前期市场竞争激烈，资金与资源门槛高。