地产：房贷利率两年来首降 销售止跌回暖
摘要：
行业动态信息土地端：土地累计成交均价增速已持续回落超过3个季度，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。我们认为主要原因在于：1、限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑放弃追逐高价地或高溢价地；2、去化压力继续加大叠加限签等因素，导致现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。
新开工：12月的新开工面积单月增速为20.5%，虽然较上月回落1.2个百分点，但仍维持在高位运行，主要原因在于18年待开工面积处于低位，房企补货需求旺盛，同时市场在对资金回笼的诉求下，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求。
投资端：12月的投资增速如期下滑，单月投资增速为8.2%，增幅较上月收窄1.1%。我们预计2019年的投资增速将回落至2.3%左右，但购地费用贡献将会降低，施工费用贡献的将会提升，使得投资的质量将有所提升。
销售端：12月单月销售增速扭转了自9月以来销售持续负增长且跌幅扩大的趋势，回正至0.9%。我们认为销售端的止跌回暖，主要源于货币宽松对于行业基本面支撑的兑现。展望2019年，我们认为销售端将会延续18年三季度以来回落的趋势，全国销售面积同比下降6%左右。
供给端：12月我们跟踪的重点一二线21城的批售面积为2861.4万平方米，批售比由上月的1.36降至1.22，总体仍然呈现供给大于需求的态势。展望19年，我们认为随着整体成交的下行叠加开发商在资金趋紧环境下加速推盘，重点城市的仍将持续呈现供给大于需求的状况，批售比或将持续大于1。
库存端：从重点城市来看，本轮补库存周期始于18年的4到5月，一线城市补库存的力度显着高于二线城市。我们预计2019年上半年补库存周期仍将延续，但力度将有所减弱，且结构将由以一线城市推动为主逐步转化为以二线城市推动为主。
资金端：融360的数据显示，12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，较11月回落3个BP，这也是首套房平均利率自17年初23个月以来首次滑落。展望19年，我们认为二线城市未来也将继续跟进回调，房贷利率的松动将会扩围，而房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。
