地产：土管法修正案(草案)进征求意见阶段 集体用地入市仅限工及商业

　　核心观点：

　　体量：13年底，我国集体经营性建设用地面积4200万亩，占集体用地的13%，相当于城市建设用地的59%截止2013年底，农村集体建设用地面积为3.1亿亩，其中集体经营性建设用地面积4200万亩，占集体建设用地总量的13%，而2013年城市建设用地面积7066万亩，约为城市建设用地面积的59%。

　　流转：修正案草案未突破试点限制，入市范围仅限工、商业集体经营性建设用地2019年1月4日，全国人大公布关于《〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉修正案（草案）》的说明，“删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”，“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。在内容上并没有突破前期试点内容，主要是为了从“上层建筑”上扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。从用地流程上来说，删除必须经过“征为国有”转化的步骤后，打破政府在一级土地出让的垄断权，让渡部分原土地出让的收益给予农村集体经济组织。在类型上，仅影响工业、商业用地供应（主要影响沿海发达地区及重点城市郊区的经营性建设用地入市），集体用地上住宅入市仍然受限。

　　收益分配和流转体量：增值收益的20%-50%上缴县级，截止18年12月入市约6000万方根据试点方案，增值收益20%-50%上缴县级政府，成交价款3%-5%（相当于契税）缴纳至地方财政，剩余部分留足集体后，在集体成员间公平分配。流转体量方面，截止18年底，33个试点县（市、区）中，集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩（约6000万方），总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元。

　　北京大兴区绿隔产业用地首推集体用地建共有产权房，与国有土地上建设同等权益绿隔产业用地是北京特有的集体经营性建设用地类型。18年12月，大兴区绿隔产业用地3个共有产权房项目地块挂牌（建面35.8万方），是全国首次采用集体用地建设共有产权房。持有权益上，住建委明确集体建设用地共有产权房与国有土地共有产权房权益的一致性，出让年限为70年。未来推广上，根据该地块规划意见书，属于“33城试点项目”，也就是说，在立法制度未更改之外，未来仅可能在试点区域内（如北京仅大兴区试点）进行。

　　风险提示土地确权难度大；增值收益分配存在利益冲突；集体用地用作租赁住房投资回报收回周期长