冲刺“千亿基金” 越秀房托并购提速

　　2005年，受李嘉诚旗下“亿置富产业信托”在新加坡交易所挂牌上市的启发，越秀集团谋划运作了越秀房托(00405.HK)在香港上市，其目的是为了盘活商业地产资产，从根本上摆脱债务危机。

　　如今，越秀房托不仅具备自我造血能力，更在去年末提出打造“千亿房托基金”。这意味着越秀房托要在项目收购上“再快一点”。

　　11月14日，母公司越秀地产以约22.81亿元的价格，向越秀房托出售位于武汉物业67%的股权。公告显示，武汉物业包括约330米高的越秀财富中心(68层国际甲级写字楼)；5层星汇维港购物中心；1134个商用停车位和375个住宅停车位。

　　随着武汉物业的注入，越秀房托的规模得以再次扩张，物业组合增加至8个。

　　“保障安排”

　　接手武汉物业之后，如何提升其写字楼部分—“越秀财富中心”偏低的租金水平与租用率，成为摆在越秀房托管理层面前的现实难题。

　　近年来，随着武汉甲级写字楼供应量激增，导致其空置率“水涨船高”空置率高企使得新增写字楼去化周期拉长，且租金水平短期难以拉升。2017年10月，越秀财富中心平均租金为90.78元(按可出租总面积计算，不含增值税)，租用率达40.5%。租用率相对较低也使得武汉物业的估计年净收益率为1.76%，低于市场可资比较物业的租金收益率月4-5%(零售)及4.5%-5.5%(写字楼).

　　管理层亦承认，随着武汉写字楼供应日益增长，越秀财富中心的营运一定程度上受到竞争风险的影响，该竞争风险可能会影响武汉物业的财务表现及价值。

　　为降低越秀房托可能面对的经营风险，越秀地产同意将就2018年1月1日起至2020年12月31日止期间向越秀房托提供支援付款。保障安排年期内三个财政年度的基础经调整净利润分别为人民币7800万元、9800万元、1.1亿元。

　　而在租用率与租金水平的提升上，管理层预计，基于对越秀财富中心所在地区的整体乐观市场前景，到2018年底，写字楼的租用率将达到80%-85%，到2021年底，其租金成交价将达到125元。时代周报记者就此询问该公司负责人具体提升策略，至截稿前，未得到回应。

　　“开运金”模式

　　越秀地产表示，武汉物业交易的完成，正是越秀地产“开运金”模式的体现。

　　“开运金”模式即“开发+运营+金融”模式，其具体运作模式为：越秀地产通过拿地、开发、前期运营，之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房托，进行二次证券化，借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。而越秀地产一方不仅得到了资金，可以用于偿还银行贷款或投资新项目，又能从越秀房托每年的利润中“分一杯羹”(越秀地产直接持有越秀房托约35.303%股权).

　　业内将这一模式比喻为“地产生蛋，房托孵小鸡”。目前越秀房托旗下白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国际金融中心六项物业，均由该模式运作而来。

　　2003年11月18日，越秀集团资本经营部向董事会提出成立越秀房托上市工作小组，并初步选定白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场裙楼等4个物业组建越秀房托基金，初步估值30亿元。其中，白马大厦是中国十大服装批发市场之一，是当时四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀地产之前就已经具备了良好的盈利能力。

　　经过数年“孵化”，于2017年6月30日，白马大厦估值约49亿元，其他三处物业则分别估值11.35亿元、9.34亿元、8.88亿元。经营收入方面，上述四处物业则分别为1.899亿元、0.344亿元、0.316亿元、0.328亿元。出租率方面，四处物业分别为100%、97.7%、96.9%、100%。

　　经过越秀房托“孵化”的物业，其营收和出租率均表现良好。而本次越秀地产将武汉物业出售给越秀房托，除了看重其物业运营管理能力，另外一个原因则是为越秀房托冲击“千亿房托基金”，提供“弹药”。 ：