泰禾集团多元化之路

　　“我经常给我的团队说，做医疗一定要耐得住寂寞，要做好十年不赚钱的准备，泰禾投资计划未来五年在医疗产业投资共计500亿。”泰禾集团(000732) (000732.SZ，下称“泰禾”)董事长黄其森告诉记者。

　　过去的一年，泰禾正不断进行多元化布局。泰禾投资收购香港大新人寿，并加强医疗、教育投资，同时不断扩大自己的城市布局。从很多角度看，这家企业正在急速发展，与之而来的是发展中出现的各种质疑。12月末的一个上午，黄其森带领泰禾一众高管，和数家媒体进行了一次交流，坦述了泰禾的发展逻辑。

　　围绕客户多元化布局

　　“中国未来经济的发展依靠的是拉动内需，也就是消费的拉动。那么从目前情况看，很多人都实现了不愁吃喝，因此未来对于健康、教育的需求将进一步增加，从这一点看这些都是有前景的行业。”黄其森指出。

　　第一财经记者梳理发现，泰禾通过收购和合作的方式已经在上述领域进行了多方布局。

　　今年11月，泰禾投资将其此前收购的香港大新人寿更名为“泰禾人寿”，此前，泰禾投资斥资106亿港元完成收购香港新金融集团旗下的寿险业务(包括大新人寿保险有限公司与大新保险服务有限公司)，并与旗下大新银行有限公司签订了15年独家银保协议。

　　去年，泰禾投资完成对爱莱恩斯医疗服务公司收购，成为了这家美国上市医疗企业的控股股东。

　　在教育板块，泰禾联手北京师范大学新标准体系幼儿园入驻北京泰禾昌平拾景园，并计划与英国莱普顿学校合作设立中学教育。

　　“我做教育只在北京、上海做，我希望是引入国际顶级教育资源，重点是给业主提供全生命周期的服务。”黄其森说。

　　按照泰禾规划，未来将在医疗、养老、教育、旅游等行业进行布局。黄其森认为，优质的医疗、教育依旧是短缺产品，而通过给业主提供这样的高品质服务，可以实现集团的协同发展。

　　“我要求团队一开始做医疗、教育都别赚钱，更多的是考虑如何提供更多的服务。有了这些好服务的背书，房子多卖1000块，不就回来了吗？”黄其森笑着说。

　　在收购保险方面，黄其森认为保险有很强的协同效应，在养老、医疗可以互相补充，进一步完善这些布局。

　　在黄其森看来，泰禾的多元布局均是围绕客户的生命周期痛点，这样的服务将进一步增加其住宅产品的溢价。“买房子就是买一种生活方式，不仅仅是周边的配套，更是开发商可以给客户提供的不一样的产品和服务。中国已经从短缺经济走向过剩经济，好的产品和服务才能在未来市场获得溢价。”黄其森指出。

　　规模扩张与负债降低

　　泰禾在多元化之路上不断布局的同时，其住宅主业同样在凶猛扩张。

　　从土地端看，泰禾虽很少参与公开土地拍卖，但是在收并购市场展示出极强的魄力。“我们今年约花费450亿进行拿地，其中并购占了大多数。”泰禾总裁助理李斌介绍。

　　黄其森认为，并购可以大大降低泰禾的土地成本，并增加泰禾的土地储备。泰禾的模式是，约70%的收购土地都选择合伙模式，其中提供土地的合伙方依旧在项目占有股权，未来可以享受产品销售溢价带来的超额分成。“这样一来就可以用更低价格获取土地，同时也更容易并购土地。”黄其森说。

　　广发证券(000776) 研究指出，2017年前三季度泰禾表现通过招拍挂以及收购的方式，大量补充的土地资源，新增土地储备683.9万平方米，计容建筑面积938.3万平方米。

　　从拿地方式来看，公司前三季度主要采取股权收购方式拿地，并购项目力度较去年明显加大，前三季度公司通过招拍挂拿地4次，投资资金73.9亿元，新增土地储备54.7万平方米，而通过投资29个并购项目新增土储629.2万平方米。

　　从泰禾的投资城市看，公司2017年以来招拍挂和并购项目主要分布在江苏、福建、山东、广东的二三线城市。2017年前三季度二线城市拿地占比65%、三线城市占比33%，除公司传统优势区域福建之外，目前在长三角、珠三角地区获取资源的力度也逐步加大，2017年前三季度在长三角拿地占比30%，珠三角占比12%。

　　不过，快速发展同时，泰禾的净负债指标以及回款指标开始成为业内质疑的焦点。从泰禾三季报看，2017年三季度净负债率为403%，较中期上升6.8个百分点，较2016年增加104.7个百分点。前三季度短期负债规模占货币现金的比例为233%，较中期上升 46.6个百分点，较2016年上升57.7个百分点。

　　同时，泰禾今年前三季度实现销售回款208.1亿元，销售回款率44%，相对偏低。

　　“回款主要是我们很多项目销售都是商办，回款确认比住宅要慢很多。同时，我们第四季度很多项目预售证才拿到，回款要2018年才能到账。”黄其森提到。

　　针对负债问题，李斌认为，大量低价的土地储备是泰禾对抗风险的有效形式，他认为土地本身在市场是稀缺品，流动性也非常好，因此这些土地实际可以化解泰禾的负债压力。

　　不过，泰禾也同样意识到自己负债较高问题，在产品端也开始提高周转速度。目前泰禾拿地原则要求6~8个月实现开盘，提高自己的周转和现金使用情况。

　　“明年计划将负债降低到75%左右，很多人都说这是房地产下半场，我觉得这倒是泰禾的上半场。”黄其森说。 ：