“撑死VS饿死”经验撑腰 房地产信托“火中取栗”

　　“我也担心自己会成为接盘侠，但就像地产商说的，饿死胆小的撑死胆大的。”张大伟（化名）说这句话的时候，已是晚上八点多，他刚刚下飞机。

　　张大伟，某知名信托公司高级信托经理。整个三月，他都在忙着出差，手里的几个融资项目全是房地产。今年春节后，尽管楼市调控政策不断加码，但开发商拿地热情依旧高涨。地产融资收紧，让包括张大伟在内的不少信托业务人士感到，业务机会来了。

　　地产信托升温

　　“和去年春节后完全不一样，现在是项目找上门来。”张大伟清楚地感受到，房地产信托业务正在升温。

　　从业七年，信托经理张大伟一直做的是房地产融资业务。而房地产融资业务，是信托公司的重要业务支柱，与通道业务、地方融资业务并称为信托业务“三件套”。根据中国信托业协会统计，截至2016年底，信托资金投向房地产领域的规模为1.43万亿元，较2015年底的1.29万亿元增加1400亿元。

　　如今，张大伟手头忙乎的这几单业务都属于拿地项目。在这类业务中，信托公司通过明股实债的产品结构设计，为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。在他看来，开发商拿地热情依旧高涨、地产融资收紧是房地产信托业务升温的重要原因。

　　尽管楼市调控政策不断加码，但土地市场仍旧火热，特别是在一些一二线城市，房企拿地热情不减。据媒体报道，3月30日，南京土地市场迎来NO.2017G01-08号8宗土地的网上拍卖，包括3宗纯住宅用地、2宗商办用地和3块商住地，这8宗地的总出让面积为96.49万平方米，经过两个多小时的竞价后限价的地块全部达到最高限价。而广州海珠区的地块吸引了众多房企参与竞拍。最终，该地块以总价20.4亿元并配建4.41万平方米成交，折合楼面价高达每平方米55437.35元。

　　中国指数研究院数据显示，今年第一季度全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米，同比增长13.0%；各线城市成交量均增长，其中二线城市同比增长19.0%，增幅最大。中国指数研究院认为，今年以来各地加大推地力度，特别是热点一二线城市为缓解住宅用地的紧张状况，住宅用地的推地力度较大，其中一线城市的推地量几乎翻倍增长。随着推地量的增加，企业“补仓”意愿提高，住宅用地成交呈现量价上行态势。

　　由于地产融资政策收紧，房地产企业资金供给渠道减少，信托公司在此领域的优势得以凸显。近期，海通证券(600837,股吧)在一份研报中表示，自去年10月地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有收紧。截至目前，融资紧张状况未见改善信号。例如，自去年地产调控政策铺开后，地产行业债券融资收紧，发行量大幅缩减。具体来看，2016年4季度地产行业债券总发行量仅为1210亿元，较3季度减少近2/3，净融资额仅为997亿元，仅为3季度的30%；2017年以来地产行业债券总发行量仅为199.3亿元，较2016年同期大幅减少。

　　今年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》，叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目。针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市，均是房价上涨过快城市。不过，中国证券报记者从多家不同区域信托公司了解到，除个别区域针对拿地项目出台相关限制外，房地产信托业务尚未被明显收紧。

　　张大伟感慨，“去年房地产市场火爆，但地产信托业务不好做，各类金融机构竞争太激烈了。但今年随着地产融资政策收紧，房地产企业资金供给渠道减少，信托公司的业务机会就来了。”

　　华东某信托公司风控总监亦坦言：“现在房地产信托业务确实表现出新的趋势，我们公司现在一周审批的房地产项目数量增加近10%，特别是最近这一两个月。”不过他也强调，目前这种增长并非井喷式的。

　　逆周期“火中取栗”

　　值得关注的是，随着政策面收紧与市场调整期到来，地产商拿地，特别是“地王”的风险在增加，对于参与其中的金融机构，亦有潜在的风险。但对于张大伟而言，他现在更愿意相信那句俗语——“撑死胆大的，饿死胆小的”。

　　“你看，2013年的时候，开发商拿了‘地王’怕砸到手里，但后来发现是机会。所以现在开发商也醒悟过来了。”他说，“过去几年发展迅速的房地产企业，都是敢于拿地的，反到是一些讲究稳扎稳打、过度讲求财务指标好看的开发商，现在却落伍了”。兴业证券(601377,股吧)近期发布的研报表示，房地产企业最核心的竞争力是投资拿地，在过往周期里，做大做强的房企无一不证明这一点。

　　“对于地产商是这样，对于信托公司也是一样的道理。”张大伟表示，根据其所在公司的研究判断，目前国内房地产正处于上行的大周期，下行的短周期，因此逆周期展业并非不是一种良策，但要把控好其中的风险。

　　事实上，信托公司在这方面并不缺乏前车之鉴。

　　华融信托研究员袁吉伟近期撰文称，根据2015年年报披露，有近20%的信托公司房地产信托业务占比超过20%，这部分信托公司既面临存续房地产信托业务风险管控的考验，也面临新增业务风险防范的考验。2012年、2015年房地产信托风险集中爆发已经使得个别信托公司承担了较大的兑付压力，个别信托公司已经被监管部门叫停房地产集合信托业务，有的信托公司因大量房地产风险信托暴露面临较大的生存困境。此外，近年来，信托公司房地产信托业务向部分大型房企集中，也面临一定的集中度风险和房地产业务周期性风险。

　　目前，信托公司是如何管控风险的呢？中国证券报记者采访了多家信托公司风控人士，多数表示其公司房地产业务准入较2016年没有明显变化。在袁吉伟看来，这主要是因为以往的准入标准已经较高，主要目标区域为一二线城市，目标客户为百强房企或上市房企等实力相对较强的房企，而拿地业务主要取决于当地监管部门的态度，并没有完全禁止，但是对于三四线城市的房地产信托业务普遍持非常谨慎的态度。他还表示，受房地产市场未来不乐观预期影响，少部分的信托公司已经收紧房地产信托业务，在业务区域、增信措施、客户资质等方面提出更高要求，诸如业务区域收窄至一线城市、必须有抵质押物等。另外，也有个别信托公司面对房地产调控持续升级时正在考虑调整相关业务准入标准。

　　前述信托公司风控总监进一步表示，根据过去几年的经验，对于房地产业务风险的把控，目前信托公司的手段更加多样化，而且对项目本身的测算也更加准确。他说：“最近和其他几家信托公司风控负责人聊，大家的看法基本上是一致的”。

　　寻求业务类型多元化

　　正如前所述，对于房地产融资业务，即便是“火中取栗”，信托公司也不再如之前那般“鲁莽”。除了加强风控，业务类型也更为多元化。

　　例如，今年年初，光大兴陇信托总裁闫桂军在接受中国证券报记者专访就明确表示，会继续坚持开展房地产金融业务。他说，房地产行业是国民经济的重要支撑，健康合理的房地产业务有助于国民经济的持续健康发展。信托公司开展房地产业务，具有独特的制度优势。目前中国的房地产业行业集中度不高，需要提高大中型房地产商的市场占有率，来降低经济下行周期中小房地产商经营困难甚至破产倒闭对金融体系的冲击。房地产行业去产能，就是要让小型地产商有序退出市场，中型地产商中有特色的予以保留，没有特色的进行并购重组，大型房地产商要优化治理结构。

　　“在此背景下，我们的房地产业务更多是做房地产并购基金。”闫桂军表示，长期以来，中国的很多中小房地产商有土地资源，却缺乏足够的开发能力和后期管理能力，但对购房者而言，则需要房地产商提供长期的物业和其他管理服务。正是看中这种机会，2015年光大信托与大型地产商合作，开展中小地产并购重组业务，成立多只房地产基金，并对大型地产商开通绿色通道，提高放款效率。

　　做了七年“假股真债”的张大伟，近期也在写报告，探索地产业务中的“真股权”投资。他坦言，从债权融资转向股权融资，无论是对信托业务人员，还是对客户来说都是比较大的挑战，但这是一种趋势。