挖来十大高管后 偏居一隅的弘阳地产启动香港上市

　　低调的福建籍地产商曾焕沙正在迎来人生的高光时刻，他一手创立的弘阳地产搭上了港股上市的快车。如果进展顺利，数月之后，香港资本市场将迎来一张新的内房面孔。

　　4月4日，弘阳地产集团有限公司在港交所披露了申请上市材料，这家在全国排名百位左右的开发商将上市提上议程，它有望成为正荣地产后，在年内以IPO形式登陆香港资本市场的第二家内房企。

　　1995年，曾焕沙成立了南京红太阳(000525)商业大世界有限公司，开始涉足建筑材料业务。他的地产征途始于四年之后，作为住宅开发平台的南京红太阳在1999年注册成立。是年，弘阳的首个项目旭日华庭开工，并在2003年开始销售。

　　2006年弘阳将业务拓展至商业地产，启动了首个商业综合体南京弘阳广场的开发。在此之后，它的版图进一步蔓延至常熟、南通、无锡、合肥等城市。第三方机构克而瑞公布的数据显示，2017年，弘阳地产的销售规模为178亿，排名第95位。

　　按照正常的上市流程，在递交上市申请材料后，弘阳地产将进入到聆讯阶段，联交所将会就质量评估进行详尽审阅。参照正荣地产的IPO时间表，如果顺利，弘阳地产或将在年中完成港股闯关。

　　布局偏居一隅

　　尽管提出了全国化的布局主张，但严格意义而言，目前的弘阳地产仍属于典型的区域型房企。弘阳地产披露的上市申请材料显示，其储备项目中有39个位于南京、14个位于苏州，8个位于常州、徐州、合肥和重庆等城市。

　　不可否认，布局偏安一隅的好处在于可以收获区域深耕的红利，以南京市场为例，在克而瑞公布的数据中，弘阳地产2017年的销售套数排名南京第三。同时，它也是江苏省和安徽省11城已售住宅物业建筑面积前十强。

　　但业务过于倚重长三角也意味着风险的集中，尤其是在这轮调控周期中，号称“楼市四小龙”的苏州和南京都受到了限售、限价等政策的重创，这对布局过于集中的房企来说无异于是增加了风险敞口。

　　为了匹配上市的资产诉求，弘阳地产过去一年在土地市场砸下重金。据界面新闻统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。

　　截至2017年底，弘阳地产拥有的土储总建面为616.87万平方米，包括可销售和可租赁竣工物业63.63万平方米、开发中物业340.6万平方米以及持作未来开发物业212.63万平方米，三者分别占总土储的10.3%、55.2%和的34.5%。

　　除了南京、苏州、合肥和重庆外，弘阳地产的土储不少位于三四线城市，这些城市的需求更容易受到宏观调控的影响，进而成为发展过程中的不确定性因素。

　　弘阳地产的成立并不晚于很多房企，但在目前的这一轮规模竞赛中，这家总部位于南京的房企显然已经落后了几个身位。从2015年到2017年，弘阳地产的收入分别为53.77亿元、87.76亿元和61.4亿元。

　　“抛物线”般的成长轨迹也透视出了这家小型房企的烦恼，要知道绝大多数上市房企的营收和利润在2017年都实现了大幅度的增长。不过，相对积极的一面在于弘阳地产过去一年的毛利率达到了40.6%，纯利率约19.5%，甚至高于部分龙头房企。

　　在资金密集型的房地产行业中，规模扩张往往就意味着加杠杆。从2015年至2017年，弘阳地产的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈上升趋势，其借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。

　　银行贷款是目前弘阳地产外部融资的主要来源，其2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元。另外，在其债务中，信托及其他融资占比19.9%，该部分借贷集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。而其最近三年的平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

　　在加快发展的过程中，弘阳地产也在提升项目的合作比例。不过，标普分析师认为，弘阳集团未来将面临来自合资公司项目的重大业务敞口。

　　“根据现有已开发项目和可售资源来看，合资公司项目将占到2017年归属母公司销售额的约40%。另外，在2016年新购置的、归属母公司的总建筑面积中，合资公司项目占比约为50%，而未来这一比例或将因土地购置成本上涨而持续。来自合资公司的重大业务敞口将削弱公司的财务透明度，并加大公司控制成本和盈利能力的挑战。”在2017年上半年的评级报告中，标普如是表述。

　　作为中小型房企，弘阳地产坦承在开发过程仍然存在管理的规范性问题，其有三家项目公司在取得建筑工程施工许可证之前开始施工；有四个项目公司在建设有关项目时未符合建设工程规划许可证的规定。

　　十大高管空降

　　为了冲刺上市及在2020年达成千亿规模，弘阳集团可谓不遗余力，它也从去年下半年开始在地产圈掀起了一轮“挖人大战”，其中出自旭辉的“将帅”最为吃香。

　　2017年底，旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张强加入弘阳，出任弘阳集团执行总裁。自此这家房企开启了挖人模式，并一气呵成引入了9名高管，并在今年3月1日举行了一次罕见的集体入职仪式。

　　据时代财经了解，上述九名高管包括蒋达强(集团执行总裁，分管战投、经营、客服)、罗艳兵(集团总裁助理、分管信息)、陈彬(地产集团总裁助理兼地产运营部总经理)、邹高武(集团人力行政中心总经理)、鄂宇(地产集团营销管理部总经理)、何爱华(商业集团商业运营部储备门店总经理)、邹俊(商业集团商业运营部储备门店总经理)、徐佳彦(地产集团财务管理部总经理助理)和林晨(弘阳海外相关业务负责人)。

　　其中，蒋达强、陈彬、邹高武的“前东家”均为旭辉，蒋达强此前更是位至旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长。而罗艳兵为前新城控股(601155)信息管理中心总经理、CIO，鄂宇为前泰禾集团(000732) 营销部副总经理、上海区域营销副总经理。

　　不管是旭辉，还是新城、泰禾，它们都在近两年呈现出极强的成长性，成为中型房企崛起的样本。而弘阳的“挖人大战”显然是想要复制三者的成长路线，因为曾焕沙已经启动了2020年“千亿弘阳”的战车。

　　为了实现弯道超车和跨越式发展，弘阳提出了守正出奇、机制先行的战略，并将2018年定义为“机制创新年”，并明确了要打好“三场战役”。一是薪酬对标、激励创新、评价重塑和组织变革，形成共创、共享和共担的事业共同体；二是以标准化、信息化提升业务和管理简单化、透明化；三是研究新的经营模式，实现创新突破。

　　匹配战略的革新，弘阳地产在组织架构上也进行了调整。在南京总部之外，弘阳地产还成立了上海和香港总部，不同的总部在现阶段将承担起不一样的角色。

　　时代财经了解到，上海作为弘阳集团的第二总部，设立初期将承担起弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品开发、商业投资、招商等职能。而香港总部的设立，更多是为了配合海外上市及日后的投资者关系维护。

　　一场由内而外的蜕变已经在弘阳内部发生，按下上市“快进键”的这家南京房企也将迎来资产市场的检验。