扩张路径层出不穷，后房地产时代物业行业如何迎接“不惑之年“？

　　前有美的物业（839955）拟斥资3亿进行证券投资，引发市场关注；今有保利物业（871893）牵手天凝镇政府，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业，物业服务企业的扩张模式层出不穷，行业竞合日趋加速。

　　8月13日，新三板物业服务行业第一份2018年半年报出炉，保利物业以1.85亿元的净利首发出阵。半年报显示，保利物业2018上半年实现营收18.53亿元，较上年同期增长30.30%；实现归母净利润1.85亿元，同比增长64.43%。

　　半年报显示，今年以来保利物业一直在积极调整市场拓展思路，如6月与天创物业达成战略合作，首单并购类拓展成功落地；同期，保利还与天凝镇政府达成战略合作，正式开启“政府+企业”共建共治的新模式，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。

　　近年来，随着我国房地产行业增速趋缓，新增物业资源增速亦同样逐渐减慢，物业服务企业的竞争重点从新增物业资源转向已有的存量物业资源，行业洗牌加速，各类扩张模式日趋明朗化。

　　从房地产附属品，到独立“出走”拥抱资本市场

　　据了解，我国物业管理行业最早可追溯至1981年，彼时全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，并建立起了“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。自此，物业管理行业正式进入探索和起步阶段。

　　21世纪后，尤其是随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，物业行业开始进入法制规范期。与此同时，存量地产项目规模不断增加，在意识到发展存量物业经营的重要性后，政府出台了相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，其中便包括2014年公布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。

　　也是在2014年，彩生活（01778.HK）作为第一家上市的物业管理公司正式于港股上市，成为我国物业服务企业登陆资本市场的里程碑事件，其市值更是一度超过母公司花样年控股（01777.HK），成为市场热点。

　　此后，越来越多的物业公司开始拥抱资本市场，物业管理业务开始从地产开发业务的附属品，向自主经营、市场化程度提升的方向发展。

　　截至目前，我国已有彩生活、中海物业(2669.HK)、中奥到家(1538.HK)、绿城服务(2869.HK)、祈福生活(3686.HK)、雅生活(03319.HK)等物业服务企业在香港上市，同时有超过 50 家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统挂牌。2017 年 12 月，【南都物业(603506)、股吧】（603506）首发上市获得通过，成为中国 A 股物业第一股。

　　不过，由于物业行业进入门槛较低，业务同质化严重，行业竞争异常激烈，利润承压。在此背景下，物业企业的管理面积需达到一定规模才能产生效益，因而管理面积也成为评估物业企业一项非常重要的指标。

　　当价值依靠规模来体现，房地产由增量市场转变为存量市场时，物业行业洗牌开始加速，新一轮扩张战陆续展开。

　　行业洗牌加速，兼并收购层出不穷

　　首先表现较为明显的便是规模扩张，即管理面积的拓展。众多物业服务企业通过背靠地产商或者外拓项目来扩大在管面积，或通过兼并收购的方式获得并购方的管理小区物业管理收费权。

　　如今年4月9日，雅生活公告称，公司出资2.05亿元收购原新三板挂牌公司紫竹物业（已退市）51%股权。此次收购，将直接增加雅生活的在管面积。据紫竹物业2016年年报，截至2016年末，紫竹物业在管物业项目已有120个，在管面积超过1400万平方米。

　　此前2017年6月，雅生活还以10亿元的对价收购了绿地物业，并引入【绿地控股(600606)、股吧】作为战略股东，预计绿地控股每年将注入不少于1000万平方米管理面积。雅生活总裁刘明甚至表示，计划到2020年，力争实现100亿元年收入，其中包括兼并方式收购合适的目标企业，实现40亿元收入。

　　与雅生活一样秉持外延式并购扩张布局的物业企业不在少数。早在2015年，彩生活以3.3亿元收购开元国际100%的权益，成为了当时国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例；随后于2016年8月，彩生活再次大手一挥，刷新了中国物业行业收购价码，称将通过四份协议以总代价20.13亿元收购深圳市幸福万象(核心资产为万达物业)。

　　A 股物业第一股南都物业同样不甘示弱，上市仅4个月便宣布拟以自有资金1.01亿元收购金枫物业70%股权，而就在2018年5月，金枫物业刚完成中远物业100%股权的收购。

　　此外，曾在年报中称“创新升级市场拓展手段，并通过收并购等方式，实现规模快速扩张”的美的物业，则在今年7月19日公告称，公司拟使用不超过3亿元的自有资金进行证券投资，主要包括新股配售或者申购、证券回购、股票投资、债券投资（如：公司、企业资产支持证券）等，创物业企业证券投资首例。

　　另一边，合同面积首次突破了2亿平方米的保利物业，也在今年6月落地了首单并购类拓展项目。

　　中国指数研究院研究显示，中国百强物业公司的市场占有率从2013年底的16.28%逐步增加到2017年底的32.42%，其中TOP10企业管理面积均值达到21588.21万平方米。据预测，2026年，百强企业在管项目总建筑面积将达到228.27亿平方米，市场份额将达到67.33%。

　　大浪淘沙之下，多元化扩张局面初显

　　物业管理行业集中度进一步提升，行业内势必将出现部分航母级企业，成为行业的领导者。与此伴随而来的企业规模分化，也将使得企业发展路径差异化趋势更加明显。

　　如上文所述的大型企业将凭借雄厚资金实力、深厚品牌积淀、强大资源整合实力、先进技术和灵活高效的社区运营能力，将持续扩大管理规模，不断挖掘市场价值，提升企业效益，马太效应明显。

　　除了规模扩张路径，产品扩张也将会是不少物业企业的选择。这部分企业将更加注重与时俱进、开拓创新，探寻新业务、发展新模式，进行多元化业务转型，如从传统物业管理服务向提升家政、社区服务等增值服务占比转型，甚至做跨领域业务拓展。

　　如绿城服务在2017年年报中称，公司瞄准中国二胎政策已实施三年，早教需求井喷，调整了早幼教发展战略，将重点聚焦早幼教高端市场。其业务发展模式上也有所调整，从“大而全”的园区教育设想出发，以平台合作战略转型为早教直营战略。

　　数据显示，绿城服务2017年通过自营与合作的方式共投入建设27家奇妙园及相关教育点，并尚有多家已投入装修尚待运营。绿城服务表示，该部分的持续投入预计将于第三年实现盈利。

　　另外，绿城服务在互联网应用层面的探索也有了长足进展，其幸福绿城APP已注册58万用户，线上活跃率达到66.23%，其中智能快递线上使用率最高达到97.96%。绿城服务称，公司还将积极探索园区长者居家养老的服务体系，完善园区服务内容，研发适合中高端长者需求的服务产品，打造业内领先的照护服务品牌。

　　规模扩张、产品扩张之外，细分市场扩张则是物业企业的第三个扩张选择，尤其对于小型企业来说，只有在保有专属服务领域（如商办物业、医院学校物业、公众物业等非住宅物业管理）或通过发掘并强化自身服务特色（如涉外管理等），向细分市场领域做扩张，才能在行业快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。

　　如第一物业（837498）自成立以来便制定了“科技设施，舒适服务”的企业核心价值观，通过创新实践形成了多项绿色专利技术，打造了独有的绿色社区节能环保运营模式，致力于用绿色科技构建中国智能新社区。

　　在消费升级大趋势下，第一物业的精细化定位促进了业绩的爆发式增长，其归母净利润从2014年的78.76万元，增长至2017年的5438.88万元，年复合增长率高达310.27%。

　　大浪淘沙，洗牌加速，后房地产时代下的物业企业将走向何方，我们拭目以待。