中原建业首次递表，或为国内代建行业第二股

　　获悉，近日，建业地产下属全资子公司中原建业有限公司(简称中原建业)首次递交招股书，工银国际、建银国际担任联席保荐人。

　　中原建业或为代建行业第二股

　　据招股书显示，中原建业由建业集团分拆而来，若成功上市，中原建业将成为建业集团旗下继建业地产、筑友智造科技、建业新生活后，第四家上市公司。

　　中原建业专注于房地产商业代建业务。即代表项目拥有人在整个物业开发过程中管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发费用。所有在管项目均由中原建业直接管理、指派管理团队，并根据预见协定条款向项目拥有人收取管理费，通常包括(a)基于物业类型、位置、规模及价格水平的基础管理费;及(b)基于销售表现的溢价管理服务费。

　　据招股书显示，2015年11月，中原建业获得首份房地产代建合约，并一直以河南省为战略重点进行拓展。截至2020年6月30日，中原建业在管项目数量182个，在管项目面积2400万平方米，其中在建建筑面积为2010万平方米，待建建筑面积为390万平方米。目前该公司的营收几乎都来自于河南省。

　　另据中指研究院数据，按2019年新合约建筑面积计，在国内前五大房地产代建公司中，中原建业以12.2%的市场份额排在行业内第二。

　　自今年以来，伴随着房地产监管趋严以及行业频频爆出的债务危机，分拆地产公司旗下子公司上市融资成为了行业趋势。继分拆物业管理业务后，分拆代建业务上市也成为了地产公司扩充融资平台的又一新玩法。如绿城中国分拆旗下的代建公司绿城管理并成功登陆港股市场之后，绿城管理成为“中国代建第一股”。若中原建业也成功实现港股上市，该公司也有望成为国内代建行业第二股。

　　建业集团也在招股书中表示，分拆将令集团直接进入资本市场获取股权及╱或债务融资，从而为其现有业务营运及未来拓展拨付资金而无须依赖建业地产，因而加速拓展并提升营运及财务表现。

　　人员开支为最大的成本项目

　　由于该公司采用轻资产模式运营，因此人力资源在该公司所能支配的资源中占据重要地位。

　　招股书显示，中原建业的人员开支包括基本薪金及奖金、社会保险及其他福利以及母公司向其雇员支付的以股份为基础并以权益作结算的付款。

　　2017-2019年以及截至2020年6月30日止六个月，中原建业的人员开支分别为人民币(下同)8490万元、6970万元、13420万元以及4890万元，分别占其相关期间收益的27.4%，10.3%、13.0%以及10.2%。

　　中原建业表示，人员开支在2019年有所增加，乃主要由于公司于2019年扩张及成立区域分公司导致人员增加所致。该公司的人员开支是跟业务扩张有着密切的关系，事实上，人员开支已经成为中原建业业务营运最大的成本项目。

　　净利率逐年递增，3倍于绿城管理

　　就规模而言，虽然规模上中原建业比不上绿城管理，但是在净利率方面表现较好，并且远超后者。

　　2017-2019年以及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现收益3.09亿元、6.76亿元、10.29亿元及4.81亿元，主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。中原建业实现净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元及3.02亿元，净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，呈现逐渐递增趋势。而同期绿城管理的净利率分别仅为25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

　　由于代建业务采用轻资产模式，因此相比于重资产的地产业务，其利润空间比较大。去年中原建业的净利率是行业龙头绿城管理的3倍，今年上半年甚至接近4倍。

　　据悉，这主要是由于这两家公司的业务模式不同造成的。

　　中国房地产代建分为政府代建、商业代建及资本代建，而中原建业专注于利润较高的商业代建，自然利润率比较高，而绿城管理除了商业代建，还有政府代建及提供与代建相关代建咨询和设计咨询等利润没有那么高的业务，因此拉低了整体的利润率。

　　而从根本上来说，代建公司的利润之所以这么高，主要是它们不需要支付土地、建安、人工等成本，而是从项目的纯利润中抽取一定比例。有的项目中，代建公司还会参与跟投，因此收益可能更高。

　　但是，随着中国及河南省房地产代建市场的竞争不断加剧，可能会对该公司业务及财务状况造成不利影响。中指研究院的数据显示，按2019年新合约建筑面积计，中原建业的市场份额与行业头部公司相差较大，超过10%，但是与排在第三位的公司相比，市场份额差距缩短至4%以内。中原建业面临竞争对手的追赶与挑战，一旦在市场竞争中处于下风，中原建业的高利润率或无法维持。

　　中原建业能否成功上市呢?我们拭目以待。

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