黑石和平安看到了什么机会？

　　利率一路走低，好的资产都在哪里？最近一些大资金的投资逻辑值得仔细玩味。

　　本周，号称“隐形地主”的中国平安再次出手，通过平安人寿接手了凯德集团旗下六个来福士项目的部分股权。这些项目都是商业地产，分别位于上海、北京、宁波、成都以及杭州，总资产价值 467 亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元。

　　据媒体报道，平安看中的这批来福士项目，是凯德集团在中国最核心的优质资产，租约稳定，现金流极好。而“卖方”凯德集团最近似乎比较缺钱，于是双方各取所需，促成了此次合作。

　　有意思的是，最近看好商业地产的还不仅仅是平安。号称“美国最大房东”的黑石，不久前刚刚斥资30亿美元接盘SOHO中国的九成股权，同样是险资的和谐健康保险，也在近期斥资90亿拿下北京国贸地区的SK大厦。

　　为什么这些机构都看好商业地产？在笔者看来，这是全球拥有充足资本实力以及资源整合能力的机构，对于中国具有真正价值的商业地产发展前景的一次集体投票。

　　很长一段时间以来，外界对于中国商业地产的看法，从之前的一路看好到逐步看空。原因之一是空置率的不断攀升。我们可以看到，从北京到上海，尤其是南方的深圳，随着大量的商业地产的崛起，在一些外部长租客出现行业波动的时候，包括一些从事普惠金融、P2P机构纷纷退租的时候，空置的情况更加严重。

　　而供应超级畅旺，使得供需博弈发生了某种转变。来自第一太平戴维斯等数据显示，深圳的福田和南山一些地区，部分曾经声名显赫的商业大楼的出租率出现拐点式下降，整个空置率从20到30不等。在北京的国贸地区，随着中国尊周边大楼不断涌现，使得空置率也曾创下新高。短期来看，疫情对商业地产的冲击也非常直接。

　　但这些不利因素，在资金筹措成本够低、自身的资金调动能力够强、盘活各种资源具有足够的信心的机构眼里，反而是出手“揽货”的机会。依托超强的运营能力，这些大资金们在控制资金支出成本的同时，也仍然能够通过在商业楼宇的精耕细作中，从更长的时期取得核心稳定的现金流收益。

　　如果不出意外，只要利率继续维持低位，这样大手笔的收购将会越来越多。