中山证券：地产市场表现稳健 开发到位资金未降

　　李湛 徐璐

　　经历了2016年和2017年的“大年”，2018年全国商品房销售达17.16亿平米的顶峰，2019年经济下行压力显现，房地产市场也面临调整压力。由于房地产行业体量大，政府调控工具丰富，房地产行业展现较好的韧性，2019年销售面积维持在17亿平米以上，销售金额再创新高，达15.97万亿。根据统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.1558亿平米，较同比下降0.1%，市场表现较为平稳；全国商品房销售金额15.9725万亿元，同比增长6.5%；销售均价为9310元/平，同比增长6.6%，增速基本与2019年GDP6.1%的增速持平，房价整体控制较为合理。

　　各区域新房销售显差异，西部地区是今年新房销售的增长主力；东部地区累计销售面积仍为负增长，但10月开始明显转暖；中部销售维持稳定。2019年1-12月东、中、西、东北四区域中仅西部区域销售面积同比增加。根据统计局数据显示，2019年东部地区商品房销售面积66607万平方米，比2018年下降1.5%，降幅比2019年1—11月份扩大0.2个百分点。中部地区商品房销售面积50037万平方米，下降1.3%，降幅比2019年1-11月扩大1.0个百分点。西部地区商品房销售面积47410万平方米，增长4.4%，增速较2019年1-11月加快0.6个百分点。东北地区商品房销售面积7503万平方米，下降5.3%，降幅较2019年1-11月扩大0.8个百分点。

　　虽然2019年二线城市房价经历了“小阳春”，但监管层立刻从土地、资金等多方面稳房价预期，房价整体表现较为平稳，二线城市和三线城市新房销售价格涨幅略大于一线城市。一手房方面，一线城市、二线城市、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.2%、0.3%、0.6%，涨幅较11月-0.4pct、0.1pct、0.1pct。二手房方面，一线城市、二线城市、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.4%、0.1%、0.2%，涨幅较11月0.2pct、0.0pct、0.0pct。

　　投资微降竣工好转

　　2019年地产投资增速微降，如我们前期报告所言。2019年1-12月房地产开发投资完成额13.2194万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年增长0.4个百分点，较2019年1-11月下降了0.3个百分点。12月单月房地产开发投资同比增长7.4%，增速较11月下降1个百分点。

　　全年新开工和施工保持8%以上增速，竣工面积增速由负转正。2019年房屋新开工面积227154万平方米，同比增长8.5%，增速分别较2018年降低8.7个百分点；施工面积893821万平方米，同比增长8.5%，增速分别较2018年降低3.5个百分点8.7%；竣工面积95942万平方米，同比增长2.6%，增速较2018年提高10.4个百分点。单月情况看，12月房屋新开工面积、施工面积、竣工面积分别同比增长7.4%、9.1%、20.2%。

　　土地投资方面，虽然2019年土地投资负增长，但降幅持续收窄。2019年土地购置面积25822万平米，同比下降11.4%，土地成交价款14709亿元，同比下降8.7%。较2018年的正增长而言，2019年的土地市场整体冷清，但年底降幅较2019年4月-5月的低谷期已经修复了20个百分点左右，如图2所示。土地市场整体遇冷，反应了部分地方政府可能面临财政压力。预计2020年土地市场不会更差。

　　预计2020新开工面积增速将震荡回落，竣工方面持续好转，竣工面积的改善，有利于刺激房地产下游产业链，如建材、家电、家居等行业的需求。

　　融资未降贷款增加

　　房企融资是2019年的市场热点之一，整体看2019年房地产开发到位资金实现5.1%的增长，扭转了2018年负增长局面，其中国内贷款、个人按揭贷款、利用外资都较2018年增速有所提高，而自筹资金增速较2018年有所下降。2019年房地产融资收紧，更多的表现为房企表外融资回归表内。2019年房地产开发到位资金1-12月178609亿元，同比增长7.6%，增速较2018年1-12月提高了1.2个百分点；12月单月房地产开发到位资金18077亿元，同比13.8%，增速较11月提高7.3个百分点。

　　与2018年对比，房企融资渠道呈现表外转表内的特点。2019年房地产开发企业到位资金中，国内贷款25229亿元，同比增长5.1%，增速较2018年提高10.0个百分点；利用外资176亿元，同比增长62.7%，增速较2018年提高98.5个百分点；自筹资金58158亿元，同比增长4.2%，增速较2018年下降5.5个百分点；定金及预收款61359亿元，同比增长10.7%，增速较2018年下降3.1个百分点；个人按揭贷款27281亿元，同比增长15.1%，增速较2018年提高15.9个百分点。2019年房地产开发到位资金并未出现下降，但市场形成房企融资收紧的氛围，主要是因为房地产信托限规模所释放的融资收紧信号。从房地产开发企业到位资金的具体渠道看，2019年融资的收紧主要是房企表外融资方面，房企银行贷款、境外发债以及居民个人按揭贷款的增速都有所提高。

　　从12月融资趋势看，2019年年底融资较年中有所缓和。12月单月国内贷款同比增长0.9%、利用外资同比增长161.5%、自筹资金同比增长8.3%、定金及预收款同比增长17.2%、个人按揭贷款同比增长26，3%，增速较11月都有不同程度的提高。

　　展望2020年宏观流动性相对宽松，预计会惠及房企外部融资，但力度有限，整体融资还是受到监管，尤其是房企前端融资。居民按揭贷款方面，考虑到市场调控压力的放缓，以及LPR处于下降周期，未来居民按揭贷款量有望保持增长。这将间接有利于房企销售回款的改善，意味着未来房企规模再扩大主要依靠无息杠杆，即销售回款。（中山证券首席经济学家 李湛；中山证券研究所助理研究员 徐璐）