国金证券--房地产行业研究：落实融资供给管理 强化金融机构内在约束

　　【研究报告内容摘要】

　　2020年 12月 31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款 集中度管理制度的通知》。通知指出人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地 产贷款集中度进行管理， 要求银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额 的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人 住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷 款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。 评论 分档设置金融机构涉房贷款占比上限，灵活调整与过度。 1） 机构分档。 根据资产体量和机构类型，将银行分 为五档，包括中资大型银行、中资中型银行、 中资小型银行和非县域农合机构、 县域农合机构、 村镇银行； 2） 涉房贷款占比设限。 对房地产贷款余额、 个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例设限管理， 但不 单独对开发商贷款余额进行约束； 3） 因地制宜调整要求。 以通知要求的上限为基准， 允许因地制宜调整第 三、四、五档金融机构管理要求，调整幅度+/-2.5pct； 4） 设置差异化过渡期。

　　两项指标分别设置过渡期， 指标 超出上限 2pct 以内的， 调整过渡期为 2年；超出 2pct 及以上的，调整过渡期为 4年。客观原因所致的调整期 满未能符合要求的， 可适当延长过渡期。（详见附件-2、 附件-3） 部分商行面临压力， 涉房贷款总规模或收缩。 根据 A 股和港股上市银行的数据， 逾 20%银行存在踩线行为，如 邮储银行（601658）、建设银行、招商银行和兴业银行等， 该类银行面临缩减涉房贷款规模的压力，将对部分房企和客户 按揭造成影响。 未踩线银行， 理论上仍有额度资源承接增量业务， 但根据通知第八条，符合管理要求的机构须 保持涉房贷款占比基本稳定， 我们认为实际涉房贷款额度将依然紧张。 我们测算该制度将对涉房贷款规模造成 约 2pct 影响。 需要指出的是，我们测算公式的分母口径包含了外币贷款， 若剔除， 实际超标率将更高。

　　调整过程或加大分化，利好头部房企、高线城市。 调整过渡期将可能产生扰动，具体而言： 1） 开发商融资分 化。 融资额度有限情况下， 商业银行将优选客户，整体上有利于财务健康、规模更大的头部房企。 原先扩张较 激进的房企受限制会更大， 为了抓紧提款被迫削弱议价能力， 信用利差可能拉大。 2）按揭额度分化。 同理， 商业银行将优先把资源配置于客户资质更好的高线房地产市场。城市间按揭额度可能出现分化，部分三四线城 市的按揭投放额度将受到影响。 完善长效机制， 保持房地产市场平稳发展。 该制度是对房地产长效机制的进一步完善，通过对融资供给端涉房 贷款进行管控，意在强化银行业金融机构内在约束， 控制涉房贷款增量规模， 保持房地产市场平稳健康发展。

　　投资建议 政策环境来看，新出台的金融机构房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则， 本质上是对行业的供给侧改 革， 整体上有利于头部房地产公司，其仍然能够按原有节奏平稳增长，但原先扩张较激进的房企将受挫。目前 房地产股票估值处于历史低位， 行业受到全方位管控后， 存货弹性和市占率弹性被压制，但波动性减小、 利润 率稳定性提升， 将带来行业长期的缓慢的估值修复行情。如果 2021年股市整体表现有所降温，投资者机会成 本将变小，地产股本身的防守性溢价会出现。 看好万科 A、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、建发国际。