东吴证券：地产政策仍存在较高改善预期

　　投资要点

　　地方调控政策持续松绑、快速蔓延，需求端政策调整较频繁。去年 9 月房地产市场迎来“政策底”，2022 年以来政策暖风频吹，全国有近 60 个城市放松了房地产调控政策，前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至热点二线城市。从代表城市看，3 月郑州放松限购，老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；武汉首套、二套房贷利率下调了 40 个基点左右。分线看，北上广深 4 个一线城市主要跟随 LPR 下调了房贷利率。17 个二线城市执行了房地产放松政策，包含了降低首付比例、下调贷款利率、加大人才吸引力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面，政策种类丰富。32 个三四线城市共发布了 39 条房地产宽松政策，集中在放宽公积金贷款条件、发放购房补贴等方面，其中，有 6 个三线城市下调了房贷首付比例。分政策力度看，目前二三线城市频频释放政策信号，一线城市有力的政策动作较少，房地产尚未迎来大规模政策东风。除上海外，近期一线城市房地产依旧表现低平，政策放松空间较大。政策实施力度较高的是 7 个一二线、6 个三线城市，一二线城市以下调贷款利率为主，三线城市以下调首付比例为主；政策实施力度中等的是 7 个二线、7 个三线城市，以明显放松公积金贷款条件为主；政策实施力度较低的是 5 个二线城市、14 个三四线城市，以放松公积金贷款条件、提高公积金贷款额度、发放购房补贴及户籍政策为主。

　　稳经济需稳地产，各地“因城施策”放松地产调控政策是对实现全年 5.5%的经济增长目标的扞卫。从 GDP 占比看，2020 年房地产及其产业链约占我国 GDP 的 16%。从投资看，2020 年房地产开发投资占固定资产投资的 27.3%。从地方财政收入构成看，地方政府依赖土地财政，2020 年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的 37.6%。房地产是我国经济的重要支柱，稳经济需稳地产，今年要实现 5.5%左右的经济增速，离不开房地产市场的稳定。

　　但目前政策放松程度还不足以提振疲弱的地产需求，地产政策仍存在较高改善预期。当前房地产形势依然不容乐观：居民购房热情疲软、房企拿地保持谨慎、地产销售投资仍低迷、房企债务风险仍存，叠加疫情反弹、扩散超预期，目前仍处于市场信心不足与政策转暖的博弈期，我们认为目前的政策放松程度还不足以提振疲弱的地产需求。新房市场若想走出信用恶性循环，关键在于供给端改善；二手房回暖关键在于限贷限购政策的放松。从新房看，房企信用风险仍在恶化产业链、需求端预期，债权人对房企还款信心不足，影响新房供给；人们对房企交付期房不信任，购房积极性依旧不会高。若供给端风险不消除，针对需求端的政策效果将较为有限。从二手房看，由于大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑，居民贷款额度仍受限，单纯降低房贷利率对提振居民购买二手房的热情作用不大。当前房地产“市场底”仍未显现，我们预计本轮政策放松力度还将进一步增强。

　　投资建议：短期看，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国 2022 年的主旋律，中长期看，随着部分风险房企的收缩，行业格局将得到优化，具备融资、运营优势、流动性充裕的龙头房企市场份额有望提升。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部企业：【保利发展(600048)、股吧】(行情600048,诊股)、万科 A、招商蛇口(行情001979,诊股)、中国海外发展、我爱我家(行情000560,诊股)。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期。