房地产：行业数据环比再次走弱，期待政策持续发力

　　【房地产】行业数据环比再次走弱，期待政策持续发力

　　事件：统计局公布2022年1-7月行业数据，前7个月房地产开发投资同比下降6.4%；商品房销售面积和销售额分别同比下降23.1%和28.8%，到位资金同比下降25.4%。

　　6月短暂复苏后，房地产7月单月数据整体下行。单月销售额及销售面积环比腰斩，拖累到位资金中其他资金环比由正转负，并导致单月新开工和开发投资环比负增长。累计来看，各项数据同比降幅扩大，仍需政策进一步发力带动行业景气度企稳回升。

　　房地产开发投资累计及当月同比降幅均扩大：1-7月房地产累计投资7.95万亿，同比下降6.4%，降幅较前值扩大1.0pct，仍处于下行通道。前7个月土地购置面积0.45亿㎡，同比下降48.1%，降幅较前值收窄0.2pct；土地成交价款2918亿，同比下降43.0%，降幅较前值收窄3.3pct。

　　7月房地产开发投资1.11万亿，环比下降31.1%；同比来看，单月开发投资下降12.3%，降幅较前值扩大2.9pct。单月同、环比走弱主要受新开工规模下降影响，销售未明显复苏之前，预计投资端持续承压。

　　累计销售额降幅稳定，单月销售环比腰斩：1-7月全国新建商品房销售面积7.82亿㎡，销售额7.58万亿，分别同比下降23.1%和28.8%，降幅扩大0.9pct及收窄0.1pct；销售均价9691元/㎡，同比下降7.4%，降幅收窄1.2pct。我们预计，“保交楼、稳民生”的政策基调下，因城施策及金融政策将持续放松，叠加去年下半年低基数，未来销售额累计同比降幅有望收窄。

　　单月销售环比接近腰斩，7月商品房销售面积0.93亿㎡，销售额0.97万亿，分别环比下降49.1%和45.4%；销售均价10471元/㎡，环比增长7.4%。7月销售环比大幅下降主要受6月集中推盘的高基数影响；另一方面，疫情反复及少数项目断贷事件对当月销售形成拖累。随着出险项目的纾困政策逐步推出，消费者信心有望提振。

　　施工、新开工及竣工同比降幅均扩大：7月底房屋施工面积85.92亿㎡，同比下降3.7%，降幅较前值扩大0.9pct。1-7月累计新开工和竣工面积分别为7.61亿㎡及3.20亿㎡，分别同比下降36.1%和23.3%，降幅较前值扩大1.7pct及1.8pct，进一步拖累房地产开发投资。

　　7月新开工0.96亿㎡，竣工0.34亿㎡，环比均由正转负，分别下降34.8%和35.7%。销售的持续低迷进一步弱化了房企新开工和施工的能力和意愿。

　　到位资金累计降幅扩大，各结构单月环比负增长：1-7月全国房地产到位资金总量为8.88万亿，同比下降25.4%，降幅较上半年扩大0.1pct。7月当月房地产开发到位资金1.19万亿，环比下降27.5%；同比下降25.8%，降幅较前值扩大2.2pct，房企流动性仍承压。

　　到位资金结构中，单月国内贷款0.12万亿，环比下降30.5%，主要由于新开工规模下降后开发贷减少；自筹资金0.43万亿，环比下降30.7%。由于销售乏力，7月定金及预收款和个人按揭贷款分别为0.40万亿及0.20万亿，环比分别下降27.2%和15.2%。

　　投资建议：我们认为，7月数据环比显着下行背景下，提振销售是促进行业整体景气度触底反弹的关键。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。新增供货能力较强的龙头央国企，及经营稳健的优质民企优势将进一步扩大。持续关注三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥(行情600639,诊股)；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：【保利发展(600048)、股吧】(行情600048,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团(行情002244,诊股)、旭辉控股集团。

　　风险提示：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时。