银河证券：多因素导致房租价格上涨
摘要：
核心要点：
一线城市房租暴涨，有关部门调控数据显示，7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%，引发广泛讨论与市场担忧。为整治市场，8月17日，北京住建委联合其他部门集中约谈主要住房租赁企业负责人，明确提出“三不得”““三严查”要求。8月22日，北京市住建委多措并举，加大保障性住房建设力度。其他相关整改措施还将进一步推行。
供给不足和租赁市场乱象是主要动因北京租房市场的价格上涨，根本上是由供给不足造成的。当前，房屋租金上涨的情况主要出现在一线城市。长期以来，一线城市的租赁房屋高需求导致供需矛盾恶化。而随着新一线城市的崛起，对租赁房屋的需求也将逐步增加，供需不匹配情况加重。除此之外，房屋租赁市场的乱象也是推动次轮房价上升、恶化市场情绪的重要动因。在房地产长效机制不断完善的背景下，投机性炒房在房屋交易市场受到抑制。同时，在“租购并举”、“租售同权”等政策的引导下，房屋租赁市场更加受到青睐。综合来看，本轮房屋租赁市场动荡将引发有关部门关注，推进房屋租赁市场改革，增加保障性、租赁式住房供给量，促进行业健康发展。
房价是房租高速上行的主导因素吗？统计数据显示（一线城市采取样本为北京、上海、广州、深圳），自2010年7月以来，一线城市住宅房价累计增幅98.09%，一线城市住宅房租累计增幅59.47%，房租上涨比例远低于房价上涨比例。2018年以来房租租金涨幅过大，从2010年7月至2017年12月，一线城市住宅租金价格累积增幅达到了57.49%，在短短半年时间后，这个数字已经变为88.21%。其中，北京同期住宅房屋租金价格累积增幅高达116.48%，深圳同期住宅房屋租金价格累积增幅也达到了99.69%。数据显示，2015年12月起，一线城市住宅房价与房租开始出现明显背离，且差距不断扩张，2017年之后才渐有收窄之势。2016年7月至2017年3月，在一线住宅房屋价格累计增幅仍处于上升阶段时，一线住宅房租累计增幅呈现下降态势，于2017年1月达到阶段最低值40.03%，2017年3月之后，房租累计增幅才迎来反弹，但仍然远远落后于房价累计增幅。从租售比的角度看，国际标准的租售比在1:200和1:300之间，而我国一线城市住宅租售比明显偏低，在2012年12月达到1:450之后呈现背离走势，在2017年1月达到1:734之后逐渐趋向合理化。根据国际市场的标准来看，此轮房租上行导致我国偏离的租售比得到修正。但房屋租赁市场应健康、合理、有序发展，房租短期内高速攀升的情况并非合理化发展，因此房屋租赁价格快速上行依然需要重视。
