德信地产赴港上市：23岁接班人“潜伏” 企业负债高企

　　楼市调控下的融资难题正在不断催促着中小型房企加快踏上上市之路。2018年以来，在上市门槛更为宽松的港交所，已经先后迎接了包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等在内的多家房企敲钟或递交上市申请书。

　　这股赴港上市的热潮在鼓舞着越来越多的同行。近日，来自浙江省、成立13年、几乎没有在公开场合表露过上市愿景的德信中国控股有限公司也悄悄加入到了这支队伍。德信中国是德信地产的控股公司。

　　在规模逐鹿的主旋律下，德信地产在2018年提出了千亿目标，而在2017年德信地产的销售金额为265.1亿元，要实现千亿，德信地产需要加好几把劲，上市打通融资渠道迫在眉睫。

　　长期以来，德信地产的发展主要靠传统招拍挂拿地，资金来源主要是金融机构借款及销售回款，区域布局一直集中在浙江、江苏两省。而在上市申请书中，德信地产透露，公司已经制定了全国扩张政策，并把目光瞄向了兼并收购市场。

　　扶植“公子哥”

　　与不少房企创始人的经历相同，德信地产创始人胡一平也有一段弃政从商的经历。据时代财经了解，1987年1月，从浙江省建筑工业学校毕业的胡一平顺利进入了湖州市德清县建筑勘察设计所，先后担任勘察设计室技术员、助理工程师和工程师，该所是负责城乡发展和建设规划的政府机关，主要负责设计工作。

　　在德清县建筑勘察设计所工作八年之后，凭借着自己的专业技能及三名独立投资者的支持，胡一平选择脱离体制投身商海。1995年9月1日，德信地产正式成立，初始注册资本为100万元，以现金缴足，其中胡一平持股45%，德清县益昌工程有限公司持股25%、德清县第一建筑工程公司持股20%及朱怀泳先生持股10%。同年，德信地产在湖州市德清县开发了第一个房地产项目--中房花园。

　　2000年，在发家地湖州市站稳脚跟后的德信地产进入加速发展阶段，并制定了以长三角为基地的发展战略。2002年，德信地产首次进行异地扩张，第一站选在了江苏连云港市，开发了香溢花城项目。2005年，德信地产将总部迁至杭州，准备进行全国扩张，并于同年进入安徽合肥，开发了文锦新城项目。

　　截至2018年6月30日，德信地产已成功进入15个城市，就权益占比而言，有101个处于不同开发阶段的物业项目。其中，24个位于杭州、26个位于温州、17个位于湖州、5个位于台州、5个位于舟山、5个位于衢州、4个位于宁波、4个位于金华、4个位于徐州及2个位于南京以及其他项目位于丽水、常州、合肥、上饶及九江。

　　在不断扩张的过程中，德信地产也经历了多次股权转让及注册资本增加，截至2015年1月，德信地产由德信控股100%拥有，德信地产也变成了由胡一平及其家庭成员旗下的全资公司。据申请书披露，于重组前，胡一平持有德信控股91.61%股权，胡诗豪(胡一平儿子)持有德信控股8.39%股权。

　　为了赴港上市，德信地产将股权架构再次进行调整。于调整后及公开招股前，德信中国(上市主体)分别由德欣、德源、创智持股84%、10%、6%，其中德欣由胡一平持股92%，胡诗豪持股8%，德源由胡一平100%持股，创智由独立第三方陈跃100%持股。申请书称，由德源持有的10%股权日后可能用于股份激励计划。

　　作为德信地产的第二大股东，胡诗豪今年23岁，目前还在哥伦比亚大学攻读物业开发硕士学位。在上市前夕，胡诗豪已经率先被安排入德信中国董事会--今年8月14日获任为德信中国非执行董事，主要负责就财务事务提供建议。

　　根据上市申请书，这位有望成为德信地产接班人的胡诗豪，在房地产及财务管理方面已积累一定经验。介绍称，胡诗豪自2014年5月以来一直为DMGInvestmentsLLC(从事美国住宅物业开发)的兼职房地产分析师，主要负责分析美国各种可供投资的房地产项目、协助房地产项目的融资计划以及进行日常项目管理。自2017年8月以来，其一直为PanaceaLab.(从事智能牙刷的研发及生产的公司)的首席财务官，主要负责日常资本管理、预算及发展规划。

　　此外，于2015年至2017年每年约三个月的暑假期间，胡诗豪分别在两家公司(即中信建设证券股份有限公司及SpringMountainCapital,LP，该等公司主要从事投资及财务相关业务)担任实习生，主要负责分析投资和基金模式，并协助各公司筹集资金。

　　负债高企

　　相对自身而言，过去三年，德信地产的整体规模增长较快。德信地产官方数据显示，2015年销售额为75亿元，而据克而瑞数据显示，其2016年销售额为156.8亿元，2017年为265.1亿元，2018年上半年为185亿元。

　　2018年是德信地产一个相对重要的转折年，总裁费中敏将2018-2020年定义为“中高速行驶”，力求保持每年30%-50%的增长。2018年年初，德信地产就制定了2018年实现350亿、2021年实现千亿的目标，并对城市布局进行战略调整。显然，在千亿征途上，德信地产全国扩张的计划再一次被提上日程。

　　早在2005年将总部迁至杭州时，德信地产就有了全国扩张的计划，但在往后多年，其版图还是相对集中，主要是浙江、江苏两省。截至2018年6月30日，就权益占比而言，德信地产的土地总储备为636.26万平方米，其中545.45万平方米位于浙江省。

　　来自浙江省的项目占了德信地产业绩的半壁江山。克而瑞数据显示，2017年，按住宅物业的合约销售总额计，德信地产在浙江省全部11个地级市(包括杭州、温州、湖州、台州、宁波、舟山、金华、嘉兴、绍兴、衢州及丽水)销售金额180亿，市场占有率2.2%，排名第五。

　　从具体城市布局来看，可以发现，德信地产进入的大部分城市都是传统的三四线城市，杭州、南京、合肥是为数不多的一二线城市。而在这众多的城市中，杭州是重中之重，不过，最近两年，随着越来越多外来房企的进驻，德信地产在杭州的表现开始走弱。

　　透明售房网数据显示，德信地产2015年在杭州区域销售金额为37.26亿元，排名第九，但在2016年凭97.58亿一下冲上第四之后就跌出了前十榜单，其中，2017年排名第十的保利成交金额为79亿元，2018年上半年排名第十的合景泰富成交金额37.79亿元。把德信地产挤出前十的，正是近两年靠收购、买地在杭州大肆扩张的融创、阳光城、融信等外来房企。

　　在德信地产的千亿目标构成中，大杭州占1/3，浙江省内其他城市占1/3，省外城市占1/3。显然，稳住杭州市场显得尤为重要。在上市申请书中，德信地产披露，募集资金约60%将用于开发若干现有项目(即天空之翼、九溪云庄、德清2017-401-1地块、市心府及时代广场)的开发成本，五个项目中，有三个是杭州项目，一个温州项目，一个德清县项目。

　　在此之外，浙江省外扩张也成为重点。德信地产称，公司已计划扩张至上海、苏州、无锡、南通等长三角增长潜力巨大的城市，同时计划重点布局武汉、郑州、长沙等全国中心城市，募集资金的30%将用作在目前经营和计划扩展业务的城市物色和收购土地。

　　作为一家非上市企业，德信地产此前的资金来源相对单一，主要是销售回款及金融机构(包括银行、信托、资产管理公司等)借款，而这两种方式，在限购限价及国内融资收紧的环境下，影响都非常大，凭此进行规模扩张亦非常受限，且德信地产目前负债率已经远高于行业安全水平。

　　截至2015年、2016年及2017年以及2018年6月30日，德信地产的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。对应年份的现金及现金等价物分别为12.25亿元、13.89亿元、39.51亿元及49.89亿元。截至2018年6月30日，该公司合计需偿还的有息付款为112.11亿元，其中，一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿，短期偿债压力较大。

　　另一方面，德信地产拿地方式也非常单一，大部分都是通过公开招拍挂所得，正因此，虽然德信地产大部分土地位于三四线城市，但土地成本并不低，2015年、2016年及2017年及截至2018年6月30日止六个月，德信地产每平方米平均土地使用权成本分别为4458.6元、7516.1元、6398.8元、7294.4元及6781.1元。

　　德信地产也承认，由于近两年国家政策的调整，公司计划进驻的主要城市快速发展导致土地成本增加，可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。

　　为降低土地成本，德信地产于申请书中称，除了公开招拍挂等传统收购土地的方式外，公司还将重点发展兼并收购等其他方式，并将寻求通过利用于市场上已收购并与之合作的目标公司的比较优势以较低的成本获取土地储备。

　　在马太效应越来越明显的房地产行业，上市打通融资渠道、寻求规模快速扩张是必要之举，也是无奈之举，毕竟不壮大起来就将面临被淘汰的结局。在此背景下，包括德信地产在内的众多中小房企纷纷趁着热潮纷纷赴港上市也无可厚非。

　　2015年、2016年、2017年及截至2018年6月30日，德信地产实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元及24.71亿元；毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元及8.25亿元，毛利率分别为10.4%、13%、23.4%及33.4%；净利润分别为6465.9万元、5.13亿元、8.39亿元及4.63亿元，净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%、18.7%。