地产：从寻找政策拐点到追踪市场变化 看好龙头股

　　房地产开发投资保持稳定。2017年前8月，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平。单月来看，房地产开发投资同比增速为7.8%。房地产开发投资是存在相当惯性的，增速维持稳定在预期之中。行业面临整体资金成本上升，企业拿地和开发速度很难不断加快，很多中小企业甚至试图退出市场——房地产开发投资很难高速增长。但大企业纷纷加快开发速度，行业销售回款顺利，大量公租房投入建设，开发投资增速也不会明显下降。我们预计，全年的开发投资增速仍将维持在7%左右。

　　行业销售同比累计增速预计缓慢下降，但龙头公司仍有可能高歌猛进。2017年1-8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。单月看，销售增速均较7月有所回升。展望未来，我们相信随着按揭贷款投放得到一定控制，行业的销售额同比累计增速会继续下降，但全年仍有望维持在13%-16%之间，符合我们前期预期。

　　去周期化和地产股投资逻辑的变化。房地产行业从高周期波动逐渐走向平稳，政策不再大起大落，房价不再暴涨暴跌，土地市场的竞争也逐渐走向有序。历史上，投资地产板块的关键是捕捉政策拐点，具体来说就是在政策出现放松的可能时积极配置地产行业。今天，随着房地产行业逐渐走向稳定，政策拐点在短期不复存在，更重要的则是销售和结算和市场一致预期之间的差异。A股的地产企业从销售到结算的时间周期比较长，高毛利部分的结算高峰比较晚，未来业绩超过市场一致预期的可能性比较大。此前，市场对于2017年秋天的销售过于悲观，未来也有预期修正的可能性。我们看好以万科为代表的行业龙头投资价值。

　　风险提示：融资成本，按揭利率上行过快的风险。

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