房地产行业：超额收益率与重仓超配率同步提升

　　定义光大地产A股板块和H股板块

　　我们以光大地产A+H重点公司样本库为考察范围，定义光大地产A股板块为30家，H股板块为20家。

　　光大地产A股板块：四阶段考察基金重仓超配率(2012-2018.9)

　　2012年Q1-2013年Q2，标配率均值为3.34%，实配率均值8.31%，超配率维持高位；2013年Q3-2015年Q1，标配率均值2.72%，实配率均值4.19%，超配率均值1.47%；2015年Q2-2017年Q3，标配率均值2.82%，实配率均值1.85%，超配率均值-0.97%；2017年Q4-2018年Q3，标配率均值为3.00%，实配率均值3.62%，超配率均值0.62%；2018年Q3，光大地产A股板块标配比例为2.89%，实配比例为3.85%，超配0.97%。

　　重仓股保持稳定，持仓进一步向头部集中

　　截止2018年Q3，光大地产A股板块重仓持股总市值前十分别为：保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、荣盛发展、阳光城、华侨城A、【金地集团(600383)、股吧】。重仓前十中，持仓进一步向头部集中，前五占比由Q2的81%上升至Q3的87%。其中万科A被重仓增持超1.9亿股，相比2018年Q2增幅达到109%；保利地产被重仓增持超1亿股。从持股机构的地区分布和增持动作来看，华东机构增持动作活跃。

　　板块超额收益率和基金重仓超配率平稳提升

　　从长周期来看，光大地产A股板块超额收益率与基金重仓超配率保持着较好的同向变动关系。板块超额收益率的上升大概率伴随着基金重仓超配率的上升，且基金调仓幅度与超额收益率呈正相关。在经历了长达10个季度的低配后，2017年Q4光大地产A股板块超额收益率和基金超配率同步转负为正，2018Q3光大地产A股板块基金重仓超配率持续回升，弹性逐步恢复。

　　投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇

　　流动性边际改善，政策面平稳，房地产行业基本面下行，部分中小房企信用风险有待缓解，集中度提升逻辑继续演绎，龙头房企和国资背景房企融资成本边际改善，加速行业资源整合；龙头房企的确定性价值和流动性改善利于估值修复。

　　建议持续关注龙头地产，A股的万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如母公司拥有较多土储、品牌影响力强和协同效应明显的光明地产；【中华企业(600675)、股吧】重组方案通过拟引入华润战投，资源整合叠加效率提升，母公司上海地产集团资源丰厚；以及上实发展承诺将在2019年7月解决同业竞争。

　　风险分析

　　房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。

　　（文章来源：光大证券）