金地商置(00535)：公司货值超1800亿，今年销售目标不少于350亿

　　近日，内房板块好戏连连。继绿城中国(03900)在7月3日大涨之后，金地商置(00535)接棒，在7月6日股价飞扬，飙涨21.05%。对于金地商置此番暴涨的解读，在《刚刚!金地商置(00535)一“涨”成名，市值飙升19亿》一文中有详细分析。

　　据了解，金地商置是金地集团(600383.SH)旗下独立运作的地产投资、开发及运营管理的唯一海外平台。2012年，金地集团收购港交所上市公司星狮地产，并于2013年更名为金地商置。

　　一向处事低调的金地商置近期股价波动较大，其背后的投资逻辑在哪里, 特分析如下。

　　1、目前公司大概有1100万平方米的土地储备，23%在北上广深一线城市，其加权平均土地股权约60-65%。其土储大部份是在2014-2016年上半年拿到，故其销售毛利率在过去几年都能达40%以上，毛利率为同业中首三名之一，加上其周转在近年加快，更保证未来盈利上升的基础。

　　(金地商置在2016年底的总土储，数据来自公司年报)

　　2、公司市净率偏低，估值便宜。

　　在现价0.69港元的基础下，金地商置市净率才1倍，相比近半年股价大幅上升的二线房企如旭辉（00884） (市净率1.4倍) 、新城发展（01030）(市净率1.55倍) 等, 金地商置的销售增长更快、毛利率更高且净负债率更低，股价更有机会追落后补回升幅。

　　3、公众持股28.63%。

　　金地商置现在的股权结构为：金地集团持有41.57%;印度尼西亚力宝集团持有29.8%;剩下的为其他公众股东，持有28.63%。街货数目较少且在7月 6日大成交下很多街货已入强者手中，未来股价向上机会更大。

　　（数据来自公司2016年年报）

　　4、公司的贷款利率较低。

　　2016年底，金地商置总借贷101.6亿元人民币，其综合利息成本约为4.5%-4.8%， 利息成本为行业中较低水平。

　　5、金地商置的目标。

　　一是，在2018年拥有1500万平方米的土地储备及全年合约销售超过500亿元人民币，规模达到中型地产商的发展水平。

　　二是，金地商置希望到2020年，公司商业园规模达到150万平方米，在五年内把它分拆做REITs上市。

　　投资及管理商业园是金地商置在2016年开展的一项新业务。受成功租赁和管理深圳威新科技园一期及二期的经验启发，金地商置计划在一线及二线热门城市收购新土地以发展商业园。为此，2016年，该公司在上海收购三幅土地，用于发展商业园。

　　三是，金地商置将在全国最大15个城市扩大业务规模，发展快速周转的住宅物业。同时，通过在美国投资房地产项目。2017年起计划投资内地以外，如香港、伦敦的房地产项目。

　　6、金地商置货值超1800亿元人民币，2017年销售目标不少于350亿元人民币。

　　注意到，目前金地商置有1100万平方米的土地储备，公告数据显示，2017年上半年公司项目的销售均价约1.7万元人民币/平方米。如果参照此均价水平，也就是说，金地商置的公司货值超1800亿元人民币。

　　另外，2017年上半年金地商置销售额激增至226亿元人民币，完成原来销售目标350亿的64.6%。根据公司的推盘情况来看，全年的销售额有望突破这个目标。